16000畝項目用地只有2653.34畝有土地證，還有4000畝是農(nóng)村集體建設(shè)用地，3800畝水庫涉嫌以租代征。這些和“違法”相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)都與一個名為如山湖城的項目有關(guān)，而開發(fā)商是碧桂園。
如山湖城位于緊鄰南京的安徽省和縣，是一個集別墅、酒店、休閑體育設(shè)施在內(nèi)的地產(chǎn)項目，總投資據(jù)稱達60億元，占地16000畝，計劃2012年全部建成。但在7月31日，該項目因非法占地被安徽省國土資源廳通報。
通報稱該項目“存在政府非法批地、非法供地、非法征收集體土地，項目單位非法占地建設(shè)等行為”并指出項目“嚴重違反了國土資源法律法規(guī)規(guī)定”。
碧桂園事發(fā)后給媒體的回應(yīng)表示，違法用地的不是如山湖城項目，而是旁邊的一個高爾夫球場項目。
但本報記者獲得的一份2007年6月份碧桂園獲得如山湖城項目用地的合同顯示，高爾夫球場等小球訓(xùn)練基地由碧桂園開發(fā)，且碧桂園為拿到小球訓(xùn)練基地的招牌而支付500萬元。這表明高爾夫球場的土地權(quán)利人是碧桂園。
不僅如此，碧桂園如山湖項目在2007年曾被指以不合理的低價從一位安徽籍在京工作的名人處拿地1萬畝，以及租用3800多畝水庫。這構(gòu)成了如今官方宣稱的16000畝土地的主要部分。
本報記者進一步調(diào)查顯示，上述1萬畝土地中，有4000畝是集體建設(shè)用地，另外6000畝是商業(yè)用地。而這6000畝土地，按照和縣國土資源局說法，至今只有2653.34畝土地有土地證，其余大多尚未走招拍掛程序。
并且，這些迄今未獲得土地證的商業(yè)用地之前已經(jīng)提前開工。
為此，早在今年4月初，和縣國土局即對該項目下達了停工通知書。
但本報記者8月9日在如山湖項目現(xiàn)場看到，該項目的一期別墅工程已建成，二、三期工程施工仍在繼續(xù)，售樓處仍有三三兩兩的客人在看房咨詢。
對此，安徽省巢湖市國土資源局辦公室8月12日回復(fù)本報記者稱，該局已派出政策法規(guī)科和監(jiān)察支隊前往如山湖進行調(diào)查，會在8月下旬有一個調(diào)查結(jié)果。
誰的高爾夫球場?
對于安徽省國土資源廳的通報，碧桂園回應(yīng)說：“安徽省國土資源廳文件中所指的‘違法用地行為’系指如山湖城項目旁的‘高爾夫球場’項目。此球場屬國家體育總局小球訓(xùn)練基地的一部分，此土地權(quán)屬歸和縣政府，并非‘如山湖城項目用地’。”
本報記者多次致電安徽省國土廳咨詢期通報中違法用地的具體范疇，至截稿時，未獲正面回復(fù)。
但如山湖城項目所在地的石楊鎮(zhèn)政府的官網(wǎng)上，卻這樣表述：“如山湖國家小球訓(xùn)練基地，現(xiàn)由廣東碧桂園集團投資開發(fā)。”
“項目單位安徽和縣碧桂園，總投資60億元，占地11平方公里，建設(shè)國家小球訓(xùn)練基地、旅游、度假、休閑區(qū)等。”和縣督查局在今年5月出具的一份《關(guān)于如山湖國家小球訓(xùn)練中心項目建設(shè)情況的報告》中說。
碧桂園的宣傳材料也介紹說，如山湖城項目“首創(chuàng)在項目內(nèi)興建并負責(zé)運營目前國內(nèi)最具規(guī)模、專業(yè)標準、環(huán)境優(yōu)美的小球運動訓(xùn)練基地”。
這些都顯示，包括36洞高爾夫在內(nèi)的小球基地是由碧桂園投資并負責(zé)運營。
那么，高爾夫球場的土地是否也屬于碧桂園呢?
據(jù)了解，在2007年，國家體育總局論證批準在如山湖地區(qū)建立小球中心，但當年該項目的土地資源并未落實。
據(jù)國家體育總局體競字(2007)111號文件批復(fù)，小球中心由國家體育總局小球管理中心與安徽?，攪ㄔO(shè)工程有限公司(下稱希瑪)共同建設(shè)。
早在2005年，體育用品經(jīng)營商北京希瑪集團就有意在和縣上馬國家小球訓(xùn)練基地，總投資約8億到15億元。2006年6月12日，?，斉c和縣人民政府簽訂了土地出讓合同，包括6000畝商業(yè)用地，4000畝集體建設(shè)用地，租賃3800畝水庫。
僅僅半年后，當年12月5日，希瑪就將上述土地全部轉(zhuǎn)讓給了碧桂園和縣公司。
在這份名為如山湖國際旅游度假會議中心轉(zhuǎn)讓合同上，標明了取得以其為權(quán)利人的《集體土地使用權(quán)證》的集體土地4000畝。
這里的“其”，即指碧桂園，但事實上，在?，攲⑦@些土地轉(zhuǎn)讓給碧桂園時，希瑪也還沒有實質(zhì)上獲得該土地的土地證。
2007年6月6日，和縣政府加入，與?，?、碧桂園簽訂了三方協(xié)議。這份協(xié)議涵蓋了上述6000畝商業(yè)用地和4000畝集體建設(shè)用地。
協(xié)議顯示，“辦理《集體土地承包經(jīng)營權(quán)證》的2500畝為東南亞旅游路線旅游度假用地及基礎(chǔ)設(shè)施用地，1500畝為體育休閑用地。”
合同顯示，這里說的體育休閑用地，即包含建設(shè)高爾夫球場等小球中心的用地。三方協(xié)議表示，?，斬撠?zé)為該地塊項目取得國家小球訓(xùn)練基地的批文，取得該批文的費用500萬元由碧桂園方承擔。
據(jù)了解，這500萬元并非一次性繳納，而是每年向小球訓(xùn)練中心繳納50萬元，共計繳10年。
按照三方協(xié)議，?，斢?ldquo;義務(wù)”確保碧桂園無爭議地拿到上述土地使用證，在集體建設(shè)用地這塊，“政府負責(zé)取得上級政府等有權(quán)機構(gòu)征用該地塊的批文及其他合法用地手續(xù)。”
問題由此產(chǎn)生——根據(jù)國家土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，不得利用農(nóng)村集體土地建商品住宅、高爾夫球場以及其他不符國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項目。同時，《土地管理法》規(guī)定，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，必須由國務(wù)院批準。而該項目并沒有報批國務(wù)院。
“而且按照現(xiàn)行政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地是不能轉(zhuǎn)讓給外地企業(yè)的。”同濟大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)系孫繼德副研究員告訴本報記者。
也正因為此，盡管合同顯示高爾夫球場等小球中心建設(shè)用地權(quán)利人屬于碧桂園，但碧桂園一直未能獲得這一用地的土地證和項目的合法批文，因而正如碧桂園在回復(fù)中所稱，高爾夫球場用地的土地權(quán)目前仍屬歸和縣政府。
可就是在沒有拿到土地證的情況下，在今年4月，和縣督查局發(fā)現(xiàn)，二期體育項目(指小球中心)已于2010年元月全面開工。
按照規(guī)定，商業(yè)用地在未獲得土地證之前不得提前開工，為此，今年4月初，和縣國土局以涉嫌違規(guī)用地對該項目下達了停工通知書。
碧桂園低價拿地的中間商
但停工令看來并沒有實際阻止工程的繼續(xù)推進。
8月9日，本報記者在如山湖城項目銷售現(xiàn)場看到，房商預(yù)字(2010)1438號、(2010)5378號、(2010)5588號等預(yù)售證被貼在簽約處。
本報記者在簽約處看到一張2007年，三張2008年和縣頒發(fā)的國有土地證，證明了碧桂園合法持有如山湖項目部分土地。
但是，在官方宣傳多達16000畝的土地中，有多少取得了土地證呢?
官方資料顯示，碧桂園通過招拍掛形式合法取得兩宗土地的開發(fā)權(quán)，一宗是2007年7月4日公開出讓土地總面積2653.34畝;另一宗是2009年10月10日公開出讓土地面積1248.32畝，但第二宗土地尚未得到土地證。
這和碧桂園張貼在簽約處的土地證時間較為吻合。
對此，和縣國土局副局長馬維國此前在接受媒體采訪時稱，“如山湖城項目建成后占地可能要超過1萬畝，該項目的土地使用情況確實存在一些問題，現(xiàn)在至少有6000畝土地未依法取得土地證。”
而按照碧桂園說法，違規(guī)土地都屬于高爾夫球場，那是否意味著這至少6000畝未依法取得土地證的土地，都是用來建設(shè)高爾夫球場的呢?
這種可能性很小。因為按照國際標準設(shè)計的36洞高爾夫球場面積一般只在2000多畝左右。
在大部分土地都還沒有拿到土地證的情況下，如山湖項目卻能順利推進，原因何在?
這里需要提到一個名叫何幫喜的關(guān)鍵人物。此人是北京?，敿瘓F負責(zé)人、北京安徽企業(yè)商會會長。正是他在巢湖的人脈促成了碧桂園在當?shù)氐耐顿Y。
當?shù)匾黄俜轿恼氯缡钦f：“北京安徽企業(yè)商會在會長的積極努力下，多次邀請(碧桂園董事長)楊國強先生前來巢湖市考察，終于促成了碧桂園在巢湖的投資開發(fā)。”
而?，敽捅坦饒@和縣公司簽訂的合同顯示，這筆買賣對于雙方來說都屬于“雙贏”的交易。
三方合同中注明，碧桂園一旦拿到土地，并將土地款交給和縣政府后，和縣將在1個月內(nèi)按照45元/平方米進行返還給?，?。這一數(shù)額較為巨大。
希瑪則有義務(wù)幫助碧桂園獲得相關(guān)土地證和小球中心批文。
而在6000畝商業(yè)用地這塊，盡管簽訂了三方合同，但這塊土地還是需要走拍賣程序，因此合同做了如下規(guī)定：
1. 一旦出讓成功且以出讓起始價成交的，和縣政府應(yīng)將所收取的土地出讓價款全部用于返還碧桂園的所有投資款及?，?shù)氖找妗?/p>
2. 一旦成功且實際出讓價款超過出讓起始價的，則在出讓起始價之內(nèi)部分全額用于返還碧桂園方的所有投資款和?，敺降氖找妫龀鲎屍鹗純r的部分按和縣政府方占10%、碧桂園方占90%的比例進行分成。
但這之后，招拍掛似乎并沒有隨即展開，目前唯一公開可查的材料是安徽省國土廳有一份《掛牌公告》，2007年5月，經(jīng)和縣人民政府授權(quán)，和縣土地儲備中心已將位于和縣石楊鎮(zhèn)如山湖周邊地塊進行收儲，總面積約1萬畝。
但對于碧桂園和?，敹?，兩者都獲得了極大收益。
小球中心本來是?，敎蕚渥约和顿Y建設(shè)的，后來轉(zhuǎn)讓給碧桂園。由于長期經(jīng)營保齡球等體育用品，希瑪顯然比碧桂園擁有更強的體育主管部門溝通能力，通過?，斈玫叫∏蚧着普诊@然對碧桂園大有好處。因為新建高爾夫球場是被目前政策所禁止的。
巨大的收益成為如山湖項目“逆風(fēng)而上”的驅(qū)動力。收益方當然還包括地方政府。
10億厚利下的地方政府沖動
在如山湖項目所在地石楊鎮(zhèn)的當?shù)卣磥?，碧桂園和“盤景水泥”是當?shù)貎纱螽a(chǎn)業(yè)“巨頭”和納稅大戶。在這兩個項目入駐之后，該鎮(zhèn)財政收入從2006年967萬元躍升到2009年的7566萬元。
“預(yù)計，整個如山湖城項目可以帶來超過10個億的稅收。”石楊鎮(zhèn)黨委書記、鎮(zhèn)長李自祥在投放在南京媒體的一個整版宣傳頁上說。
數(shù)據(jù)顯示，該項目首期體育地產(chǎn)項目已銷售一空，實現(xiàn)銷售收入13億元，完成稅收高達6000萬元。
按照如山湖城項目的開發(fā)計劃，2010年至2013年，該項目年銷售額約40億元，這樣一算，從2010年到2013年，僅如山湖城項目就能為當?shù)貛?.4億元的稅收。
“我們將不遺余力服務(wù)好兩大項目，促進兩大項目盡快達產(chǎn)達效。”李自祥說。
而和縣主要負責(zé)人則要求加快推進碧桂園和縣等大項目的進展，“希望在座的各位不要當和縣發(fā)展史上的罪人。”當?shù)刎撠?zé)人在2008年的內(nèi)部一次會議上對參會對象說。
事實上，據(jù)本報了解，和縣當?shù)卣诮ㄔO(shè)面積達170平方公里的山區(qū)休閑旅游度假區(qū)，隨著各大地產(chǎn)、旅游企業(yè)入駐，對土地的需求也大為增加。
“據(jù)石楊鎮(zhèn)主要負責(zé)人反映，現(xiàn)在項目方投資建設(shè)的欲望非常強烈，但因土地證的原因，嚴重制約了項目建設(shè)。”和縣督查局在前述《關(guān)于如山湖國家小球訓(xùn)練中心項目建設(shè)情況的報告》中說。
因此，《報告》提出，“急需縣委、縣政府進行調(diào)度，協(xié)調(diào)解決，確保項目順利推進。”
顯然，如何在謀求“發(fā)展”的沖動中保持土地占補平衡，不再出現(xiàn)類似碧桂園違法占地的現(xiàn)象，對當?shù)卣畞碚f是一大難題。
有意思的是，記者在當?shù)孬@得的一份2008年重點工程任務(wù)表上明確規(guī)定，責(zé)任單位是石楊鎮(zhèn)、國土局、林業(yè)局、建設(shè)局、體育局。
而正是這個國土局在今年4月份給如山湖城項目下發(fā)了停工令。在縣政府領(lǐng)導(dǎo)下，小小的縣國土局能堅持多久?
