現(xiàn)在，開發(fā)商的資金主要來源于銷售回款和銀行貸款。5月，旺季如約而至，全國樓市成交一片火紅，開發(fā)商回籠了部分資金。其次，半年來三次“降準”，再加上降息，穩(wěn)健的貨幣政策微調(diào)，開發(fā)商多少都能從銀行分到貸款。說實在的，開發(fā)商緊繃的資金鏈確實有所緩和，所以，房地產(chǎn)利益集團開始試探著高呼房價上漲了。
但是，開發(fā)商的資金補給讓處于量變，并未發(fā)生質(zhì)變。以東莞為例，據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，前5月，東莞一手住宅網(wǎng)簽170萬平方米，同比大幅下挫了27%。東莞標桿房企的銷售業(yè)績紛紛遭遇滑鐵盧，萬科、中信、光大、豐泰、益田等五大房企商品房銷售金額同比下降了12%—26%不等。
而近期出現(xiàn)的“紅5月”，其成交旺勢主要來自于以價換量，成交暢旺不一定預(yù)示房價即將反彈。
信貸微調(diào)也無法給房價上漲背書。雖然最近半年，存款準備金率下調(diào)了100個基點(1個百分點)，但大型金融機構(gòu)依然維持在20%的高位，開發(fā)商想從銀行中獲得大量的資金，難度仍然很大。知名財經(jīng)評論員葉檀日前表示，中國仍然處于貨幣緊縮區(qū)間，除非央行大規(guī)模下調(diào)存款準備金率到15%左右的水平，否則，資金緊縮預(yù)期將使房價難以上升。
對于降息，北京領(lǐng)先國際金融資訊公司首席經(jīng)濟學(xué)家董先安有一個獨到的分析：在中國的銀行體系，貸款利率相對貨幣市場利率和債券市場利率的下降，不是使銀行去擴張貸款，而促使銀行有更大的動力將更多資金配置在超額備付、回購、債券等資產(chǎn)上。降息后，商業(yè)銀行的超額備付率上升，貸款占比，特別是中長期貸款占比卻將走低，所以降息可能產(chǎn)生減少貸款供應(yīng)的激勵。
因此，從筆者的觀察和分析出發(fā)，房價反彈的論調(diào)是站不住腳的，東莞下半年的房價仍將匍匐在下行通道，延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
首先，新貨扎堆入市，市場競爭白熱化。據(jù)研究機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至5月底，一手住宅的存量為465萬平方米，根據(jù)過去12個月的月均成交面積，市場消化周期為12.2個月，供需基本平衡。但是，今年的潛在供應(yīng)量高達688萬平方米，而前5月的新增供應(yīng)量僅為173萬平方米，這說明在未來7個月時間里，將有500余萬平方米新貨將集中入市，這將促使市場競爭趨于白熱化，尤其是大戶型產(chǎn)品。
其次，經(jīng)濟下行壓力大，購房資金集聚緩慢，熱錢不再熱衷于中國房地產(chǎn)，購房需求平緩釋放，難以消化龐大的市場供應(yīng)。
時下，房地產(chǎn)購買力以剛性自住需求為主，在東莞市場，這一點很明顯。樓盤的蓄客時間延長，月度成交冷熱交替。“五一”期間認籌理想，所以5月網(wǎng)簽飄紅。但5月后期重新進入蓄客期，認籌有所降溫，甚至有大開發(fā)商以獎金來吸引市民介紹客戶。
改善型需求、投資投機需求將受宏觀經(jīng)濟影響。國家統(tǒng)計局新鮮出爐的5月份規(guī)模以上工業(yè)增加值和社會消費品零售總額、前5月的固定資產(chǎn)投資等三項重要數(shù)據(jù)，均表現(xiàn)不佳。特別是，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)這一重要的先行指標不盡人意，反映中小企業(yè)生存狀態(tài)的匯豐中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個月跌至榮枯分界線下方。到了5月份，就連反映大型企業(yè)生存狀態(tài)的官方制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)也開始下行。種種跡象表明，經(jīng)濟下行壓力依然很大，以加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的東莞經(jīng)濟下行壓力更大，經(jīng)濟增速墊底全省。皮之不存，毛將焉附?受宏觀經(jīng)濟影響，樓市改善型需求、投資投機需求會繼續(xù)遭到鉗制堰塞，難以像以往那樣托高房價。
