昨天，國(guó)土資源部網(wǎng)站發(fā)布了“北京市國(guó)土局和住建委向國(guó)土部和住建部報(bào)送小產(chǎn)權(quán)房查處情況”。其中，北京提出建議，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類處理，6種情形的小產(chǎn)權(quán)房要依法拆除。對(duì)“已建未售”的部分符合相關(guān)政策條件，且質(zhì)量合格的，建議可以補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)，或納入政府公租房等政策性住房。對(duì)“已建已售”的小產(chǎn)權(quán)房，北京建議在處理時(shí)，需先行研究政策及具體操作方法。
□聚焦建議
■拆除6類
占農(nóng)田不安全小產(chǎn)權(quán)房必拆
北京建議中稱，對(duì)6類小產(chǎn)權(quán)房依法依規(guī)拆除，包括：經(jīng)檢測(cè)鑒定，房屋質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家或北京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或安全隱患，又不能采取可行措施予以整改消除的；土地利用現(xiàn)狀為耕地，總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的；占用土地為一級(jí)水源保護(hù)區(qū)的；占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的；嚴(yán)重影響土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的；破壞或影響文物保護(hù)和風(fēng)景名勝區(qū)的。此外，“其他依法應(yīng)當(dāng)拆除的情形”也應(yīng)拆除。
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有“硬傷”應(yīng)予以拆除
浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰表示，國(guó)家三令五申，對(duì)于耕地上的，占用基本農(nóng)田等小產(chǎn)權(quán)房，一律予以拆除，“這些屬于存在硬傷”。應(yīng)予以拆除。
■分類處理
部分小產(chǎn)權(quán)房可納入公租房
北京市還建議，對(duì)“已建未售”的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)或房屋，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的，應(yīng)“既處理人，又處理事”，其中進(jìn)行沒(méi)收處罰的，由政府組織具體落實(shí)程序，不得“明沒(méi)收，暗返還”。同時(shí)，對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量與安全檢測(cè)，對(duì)質(zhì)量合格并符合有關(guān)政策條件的，可補(bǔ)辦用地等審批手續(xù)，或納入公共租賃住房等政策性房源范圍。
此外，對(duì)于“已建已售”的小產(chǎn)權(quán)小區(qū)或房屋進(jìn)行處理，需先行研究政策及具體操作辦法。
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北京建議具備可操作性
楊遴杰表示，部分已售小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的可能性，因?yàn)椴鸪杀敬螅豢赡苋?，有的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)已經(jīng)非常成熟，不過(guò)，為了公平起見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房要在市場(chǎng)上獲得與普通商品房同等的地位，必須要合理補(bǔ)交一部分地價(jià)款，補(bǔ)辦手續(xù)，否則更多小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“蜂擁而起”。對(duì)于已建未售的小產(chǎn)權(quán)房，符合條件的改為保障房，楊遴杰認(rèn)為，這也一直是業(yè)界的建議之一，也具備可操作性。
□購(gòu)房者說(shuō)
愿意補(bǔ)交合適價(jià)款轉(zhuǎn)正房源
通州的太玉園小區(qū)，是北京著名的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。記者昨天通過(guò)二手房網(wǎng)站搜索發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)房?jī)r(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房治理，太玉園的業(yè)主怎么看？
熊先生于2003年在太玉園西區(qū)買了一套96平米的房子，1500元每平方米，如今入住已11年。熊先生昨天向京華時(shí)報(bào)記者介紹說(shuō)，買房時(shí)是與村委會(huì)簽的合同，也有村委會(huì)版本的房產(chǎn)證，“當(dāng)時(shí)村里以危房改造名義，房子蓋得多，東區(qū)是后來(lái)開發(fā)的。”
對(duì)太玉園的治理，熊先生說(shuō)，“希望可以轉(zhuǎn)正，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)好幾千戶，拆也不現(xiàn)實(shí)。銀行、醫(yī)院啥都有了，社區(qū)也很成熟了。”
如果補(bǔ)交地價(jià)款，熊先生說(shuō)，“關(guān)鍵要看補(bǔ)多少，買的時(shí)候10多萬(wàn)，讓我補(bǔ)三五萬(wàn)可以接受，誰(shuí)都希望換個(gè)紅色房本，將來(lái)?xiàng)l件好了，可以把房子賣了搬到市區(qū)住。但如果再高就接受不了，反正自己住，不去交易的話，也沒(méi)法讓我補(bǔ)交。”
熊先生介紹，太玉園小區(qū)里，本村的人有多套房源，如果每套補(bǔ)交很多錢，業(yè)主也會(huì)不樂(lè)意。也有多名太玉園業(yè)主表示，愿意補(bǔ)交10%的地價(jià)款將房源轉(zhuǎn)正。
□專家解析
1 已售小產(chǎn)權(quán)房將如何處理？
楊遴杰表示，對(duì)已出售項(xiàng)目的解決方案，無(wú)非三種可能。一是全部認(rèn)定非法，全面拆除。這樣做社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)太大。二是存量全部合法轉(zhuǎn)正，嚴(yán)控新增產(chǎn)生，但這無(wú)疑會(huì)鼓勵(lì)更猛的建設(shè)熱潮。三是對(duì)存量采取一定原則區(qū)別對(duì)待，部分轉(zhuǎn)正，部分拆除。關(guān)鍵是如何確定這個(gè)原則，處理不好，前兩個(gè)方案的負(fù)面效果會(huì)集中在這個(gè)方案中體現(xiàn)出來(lái)。
2 北京建議是否有借鑒意義？
楊遴杰表示，還是有一定借鑒價(jià)值的，但關(guān)鍵在于疏導(dǎo)，歷史問(wèn)題的形成有其深刻原因；解決方案也要有歷史的眼光，要合理地分配利益。楊遴杰說(shuō)，下藥方要先摸清病因，先要弄清楚小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的一些制度根源。違規(guī)者甘冒巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)也要去建小產(chǎn)權(quán)房，是因?yàn)檫`規(guī)者的收益高過(guò)風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，還是要從集體經(jīng)濟(jì)組織的收益角度來(lái)考慮。
3 小產(chǎn)權(quán)房為何會(huì)屢禁不絕？
小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的需求是既定的，即高房?jī)r(jià)下的住房需求。楊遴杰說(shuō)，作為建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的土地實(shí)際所有者的集體組織，如不響應(yīng)這種需求，土地就沒(méi)有收益。楊遴杰認(rèn)為，這是當(dāng)前不合理的土地征收制度造成的。“集體土地在物理性能上和國(guó)有土地沒(méi)有任何差異。”楊遴杰說(shuō)。
4 小產(chǎn)權(quán)房困局應(yīng)如何破解？
“必須從土地征收制度的改變?nèi)胧??！睏铄嘟鼙硎?，?duì)規(guī)劃圈外的農(nóng)用地上蓋小產(chǎn)權(quán)房，是必須嚴(yán)格禁止的。對(duì)規(guī)劃圈內(nèi)的存量集體建設(shè)用地，應(yīng)該放開給集體使用。
至于規(guī)劃圈內(nèi)的正在使用中的農(nóng)地，是征收還是集體開發(fā)，是可選的。一是政府提高征收標(biāo)準(zhǔn)，甚至用收益分成的方式來(lái)征收，二是政府通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資收費(fèi)和規(guī)劃形成的增值由政府獲取的方式，交給集體來(lái)開發(fā)。
□官方表態(tài)
禁借舊村改造搞違法建設(shè)
昨天，在北京市農(nóng)村工作電視電話會(huì)議上，副市長(zhǎng)林克慶強(qiáng)調(diào)，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部絕不能讓披著舊村改造、設(shè)施農(nóng)業(yè)“馬甲”的小產(chǎn)權(quán)房招搖過(guò)市。更不能以新型農(nóng)村社區(qū)、休閑觀光農(nóng)業(yè)等名義搞違法建設(shè)。
北京國(guó)土系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，自去年11月底以來(lái)，北京總計(jì)拆除建筑面積3.15萬(wàn)平方米的小產(chǎn)權(quán)房。去年11月，強(qiáng)制拆除了昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)、南口鎮(zhèn)2處小產(chǎn)權(quán)房；去年12月，強(qiáng)制拆除了昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的“溫馨公寓”、“泰安公寓”項(xiàng)目，以及通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村的“賞石苑”項(xiàng)目。
自2012年5月起，北京市開始調(diào)查摸底，先后組織對(duì)以“汽車營(yíng)地”、“生態(tài)農(nóng)莊”、“私家菜園”等各類名義違法建設(shè)、銷售的變相小產(chǎn)權(quán)房，2008年以后新建、續(xù)建、銷售的小產(chǎn)權(quán)房，以及2008年以前已建、已售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，有關(guān)底數(shù)已初步摸清。相關(guān)部門多次表示，將結(jié)合清理整治工作實(shí)際，分不同情形進(jìn)行分類處理。
截至2013年底，全市共清理認(rèn)定2008年1月1日以來(lái)新建小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目85個(gè)，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，相當(dāng)于534個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積。截至目前，市國(guó)土局已曝光85個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，及23個(gè)變相銷售小產(chǎn)權(quán)房的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目已全部進(jìn)入檢查、整改和處罰等環(huán)節(jié)。
本版采寫京華時(shí)報(bào)記者孫雪梅
