“你留下房子，我為你養(yǎng)老?！钡盅寒a(chǎn)權房換取養(yǎng)老金的“以房養(yǎng)老”方式，自提出后一直有爭議，昨天，保監(jiān)會透露，已起草了《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四個城市率先開展試點。同時首次明確“以房養(yǎng)老”試點實施細則。
政策細則
四地老人
將可抵房產(chǎn)領養(yǎng)老金
去年9月，國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提到開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的有關要求，保監(jiān)會最新起草了相關指導意見，并開始在業(yè)內征求意見，擬將在北京、上海、廣州和武漢開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點期到2016年3月31日止。
據(jù)民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付介紹，“以房養(yǎng)老”的試點方案，由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。
據(jù)了解，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”是一種將住房抵押與終身年金相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。這項業(yè)務就是通常說的“以房養(yǎng)老”。
60歲以上
擁有完全產(chǎn)權老人能投保
保監(jiān)會表示，當前我國缺少將社會存量資產(chǎn)轉化為養(yǎng)老資源的有效手段。開展試點，盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產(chǎn)品市場，還可以增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級市場；當然最重要的是在當前養(yǎng)老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養(yǎng)老保障制度。據(jù)介紹，反向抵押養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇，老年人可根據(jù)個人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。
保監(jiān)會的《征求意見稿》中明確，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的投保人群應為60歲以上、擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。
參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。兩者的區(qū)別是，前者是如果房屋升值，保險公司可以從參與型保險產(chǎn)品中分一杯羹。
單筆合同貸款不超500萬
對于試點保險公司的資質，保監(jiān)會在征求意見稿中設置了一定的門檻。申請試點資格的保險公司必須開業(yè)滿5年、注冊資本不低于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%，具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養(yǎng)老保險進行科學合理定價等。此外，單個“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
專家見解
實施起來
需沖破多種障礙
現(xiàn)在要開展試點，首先需要跨過哪些障礙？如何贏得公眾的信任？
中國社科院人口與勞動經(jīng)濟研究所副所長張車偉表示，在一些發(fā)達國家，“以房養(yǎng)老”制度推行的時間已經(jīng)很長，積累了很多經(jīng)驗，但是這個制度落地到我們國家，確實還要沖破很多障礙。一是我國老百姓的心態(tài)。老人一般都把房子作為留給子女的資產(chǎn)，因此要把房子抵押出去用于自己養(yǎng)老，對于有子女的家庭來講，可能不一定能做得到。有的老年人表示：“我把我的房子抵押給銀行后，等我哪天不在了，房子讓銀行給收走了，那我的兒女不得罵我！”二是對于企業(yè)來講，這個新的險種非常復雜，涉及到各個領域，不僅僅是保險公司，而且還涉及到地產(chǎn)、金融等等，在這些方面如何防控風險，如何操作實施，可能還要經(jīng)過一段長時間的探索。
風險預測
房價下跌
困擾保險機構
但更多的保險機構仍有濃重的觀望情緒。作為“以房養(yǎng)老”的倡導者，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇對銀行、保險公司的擔憂深有了解。
孟曉蘇說：保險機構第一個擔心就是房價會下跌、抵押物會縮水，第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年，到時候政府會不會把土地收回了？第三個擔心是房屋產(chǎn)權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？
不過，在孟曉蘇看來，這也不是問題。孟曉蘇說：中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年和50年，有人說到時候政府就把這個土地給收回了。他們不知道，早在2008年中國就出臺了物權法，已經(jīng)明確住房土地使用權期間屆滿的自動續(xù)期。
如果真的在試點的過程中或者在我們推行以房養(yǎng)老的過程中出現(xiàn)了房價下跌，張車偉表示，這恰恰可能是最困難的地方?，F(xiàn)在之所以選擇一些大城市試點，就是因為這些大城市的房地產(chǎn)市場比較景氣，保險公司操作相對容易。
還有一個風險是通脹的風險，萬一通貨膨脹導致養(yǎng)老協(xié)議所規(guī)定的資金不能覆蓋老年人生活的時候，該怎么辦？張車偉指出，具體保險的險種可能有所不同，比如在試點中有兩種保險方式，參與式的險種可能就會考慮通貨膨脹等因素。如果是不參與式的險種，可能就要自己承擔通貨膨脹的風險。
面臨道德風險之考
值得注意的是，道德風險是許多保險產(chǎn)品售出后保險公司不得不面對的主要風險之一。對于“以房養(yǎng)老”保險試點中的道德風險，他們也有所顧忌。諸如一旦房屋抵押，屋主將傾向于盡可能地減少房屋的維護和修理的費用，增加了這類產(chǎn)品的道德風險。一位保險業(yè)資深人士認為，對于這類道德風險，保險公司可以利用其風險管理的專業(yè)優(yōu)勢進行防范，比如訂立合同時明確規(guī)定投保人應盡的義務等。據(jù)央廣 《每日經(jīng)濟新聞》《上海證券報》
