在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市的松動，已經(jīng)是現(xiàn)在進行時。新京報記者 李冬 攝
5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個售樓處的電話，從朝陽北路到通州，再到亦莊。他所關(guān)注的樓盤，例如亦莊區(qū)域的海梓府、林肯公園，都是近期見諸報端推出了“特價房”或被認為是降價的樓盤。
從3月中旬開始，從住總?cè)f科橙被“降價”開始，原來被認為堅挺的北京樓市，松動的跡象越來越明顯。雖然不少開發(fā)商并不愿意承認降價，或者只是說下調(diào)預(yù)期、調(diào)整產(chǎn)品，但在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市的松動，已經(jīng)是現(xiàn)在進行時，一些調(diào)整越來越主動，越來越真切。
萬科領(lǐng)銜？
在北京，如果給房價松動找一個標志性事件，不少人都會提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價”。
“五一”前后，在整個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，最火的就是萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶的一個“內(nèi)部演講”。在這個流傳出的版本中，毛大慶說“感到一絲寒意”。
而在北京，如果給房價松動找一個標志性事件，不少人都會提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價”。雖然萬科方面在當時迅速澄清不是主動降價，而是按照政府指導(dǎo)價銷售，但對于一些買房人包括開發(fā)商同行來說，這就足夠了。
3月中旬的這次開盤，萬科橙推出333套毛坯房源，均價21680元/平方米。相對于此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報價，萬科橙實際推盤價格在數(shù)字上的下調(diào)，被很多人解讀為降價。
由于政府限價，萬科也表示“承擔社會責任”，萬科橙以及后來首開萬科公園里的“降價”入市，都有被動的成分。
但隨后的一些房企和樓盤跟進，則有了更多主動調(diào)整的味道。
在萬科橙“降價”的消息被廣泛報道之后，位于通州臺湖區(qū)域的東亞印象臺湖，對外釋放了要降價的消息：開盤價從預(yù)期的2.6萬元/平方米降到2.2萬元/平方米。東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬也正面回應(yīng)了媒體對降價的追問。賈玉鵬表示，東亞新華近年來發(fā)展較快，為了盡快回款以備后續(xù)拿地，因此決定快速走量。
今年5月6日，在大興西紅門一地塊的競爭中，東亞新華就多次舉牌，不過沒能笑到最后。
不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，即便2.2萬元/平方米的價格，印象臺湖也比上一期開盤上漲了許多。借助輿論對萬科橙“降價”的關(guān)注，印象臺湖也成功進行了一次“降價”營銷。
到了4月，亦莊區(qū)域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出“特價房”。海梓府特價房28800元/平方米起的價格，比之前35000-36000元/平方米的價格下調(diào)不少。
李京告訴記者，海梓府28800元/平方米的起價更是為了吸引眼球，這一批特價房均價還在32000元/平方米。但即便這樣，降價幅度也很明顯。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源。
供應(yīng)壓力
今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，創(chuàng)造了13個月以來的新高。
在一位不愿具名的機構(gòu)分析人士看來，海梓府是目前北京樓市降價“最真”的一個樓盤。而在海梓府周邊，大體量供應(yīng)的壓力，也迫使海梓府不得不做出調(diào)整。
海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區(qū)，是近年來北京供應(yīng)量較大的區(qū)域之一。海梓府周邊，還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個項目共同構(gòu)成“河西三盤”。但海梓府是三個項目中去化速度最慢的。
去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時取證開盤。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅?cè)∽C5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源。
五個月過去了，亦莊金茂悅已經(jīng)簽約195套，認購336套；金域東郡簽約76套，認購137套；而海梓府簽約只有72套，認購115套。無論從簽約數(shù)字、認購數(shù)字，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下，降價走量的壓力就更大一些。
類似的還有通州臺湖區(qū)域。東亞印象臺湖在4月初“降價”開盤，也是已經(jīng)感受到區(qū)域供應(yīng)增加的潛在壓力。
當2012年年底印象臺湖一期開盤時，臺湖區(qū)域還只有這一個新盤。而到去年底，臺湖區(qū)域已經(jīng)多了數(shù)個新項目，包括泰禾1號街區(qū)、首開萬科公園里以及世紀鴻項目。
接近印象臺湖項目的人士對記者表示，相對于萬科的品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢，印象臺湖必須更堅決地快速跑量，才能從區(qū)域競爭中勝出。
包括亦莊、臺湖以及通州核心區(qū)（“五一”期間，通州核心區(qū)的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價房），都是近年來供應(yīng)比較大的區(qū)域。
最新統(tǒng)計顯示，今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，較春節(jié)后的低點5.5萬套增加了1.5萬套左右。這創(chuàng)造了13個月以來的新高。
需求受抑
金隅嘉業(yè)旗下兩個自住商品房項目吸引了24.4萬家庭，這大體相當于北京市場兩年的新房交易量。而兩項目所能提供的自住商品房不過5000套。
談到今年樓市成交的下滑，許多業(yè)內(nèi)人士都會提到自住房的影響。
在“五一”前那次著名的“毛
氏演講”中，毛大慶提到，過去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一種“虛擬供應(yīng)”的現(xiàn)象，引發(fā)買房人短期對市場的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上，不動了。
根據(jù)北京的計劃，去年和今年，合計要推出7萬套自住商品房。但現(xiàn)在排隊等待自住商品房的數(shù)字遠遠多于7萬。
金隅嘉業(yè)旗下兩個自住商品房項目，匯星苑核驗家庭12.8萬戶，匯景苑核驗家庭11.6萬戶，兩個項目就吸引了24.4萬家庭。而這兩個項目所能提供的自住商品房不過5000套。
這樣一個20多萬的數(shù)字是什么概念？在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來，這大體相當于北京市場兩年的新房交易量。根據(jù)來自地產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89萬套。
雖然諸如陳志等業(yè)內(nèi)人士認為，由于自住房優(yōu)先政策的存在，大量沒有優(yōu)先資格的買房人被搖中的幾率很小，所以自住商品房帶來的這種觀望并不理性。然而這種觀望確實已經(jīng)形成了。
除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，自去年末，信貸政策的收緊，才是導(dǎo)致當下樓市趨冷的關(guān)鍵所在。一方面，首套房貸收緊對市場的支付能力影響非常大。以購房者買一套總價200萬元的房子首付30%，貸款140萬元計算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準上浮，以上浮5%計算，140萬貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。
策略分化
業(yè)內(nèi)人士認為，降價會不會繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。
面對市場的下行，除了推出特價房，不少房企也做了一些策略上的調(diào)整。
在亦莊區(qū)域，保利與融創(chuàng)開發(fā)的楓丹壹號是近期為數(shù)不多漲價的項目。5月10日，楓丹壹號開盤，價格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對于去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號只推了200多套房。
“小量多推”成為當下不少房企的應(yīng)對之道。
此外，在推盤結(jié)構(gòu)上，有的房企近期主推低總價的房源，打出性價比的概念，撬動更多的客戶群。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低總價的平層而非別墅產(chǎn)品；林肯公園的開發(fā)商和裕地產(chǎn)北京營銷中心總經(jīng)理王騫對記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分別是A區(qū)和B區(qū)，規(guī)模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時在售主要是滿足不同客戶群體的需求。
處在調(diào)整中的開發(fā)商也對市場走勢表現(xiàn)出樂觀期待，包括央行有關(guān)信貸政策的表態(tài)。
王騫認為，開發(fā)商“真降”的很少，更多的還只是一種策略安排，隨著政策利好的增多，樓市也會有更積極的變化。
不過張大偉等業(yè)內(nèi)人士則認為，降價會不會繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不變，自住商品房繼續(xù)推出，北京樓市的降價也只會繼續(xù)。 新京報記者 張旭
■ 觀點
一度火熱的北京樓市已經(jīng)開始降溫，未來市場趨勢以及政策走向?qū)绾?，新京報記者邀請了專家和業(yè)內(nèi)人士，對此進行了探討。
嘉賓
●馮科 北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任
●陳志 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長
●李文杰 中原集團首席運營官COO
●周興 北京天恒樂活城置業(yè)總經(jīng)理
談降價 市場分化在加劇
新京報：最近樓市很熱鬧，有降價了業(yè)主鬧事的，有宣傳漲價熱銷的，你覺得樓市處于什么階段？
李文杰：今年以來多數(shù)房企的銷售速度都在放緩，從數(shù)字上看樓市的整體庫存在上升，銷售金額在縮減，企業(yè)已經(jīng)感受到了資金壓力，一些項目出現(xiàn)了降價情況。
周興：比起去年，市場熱度確實有回落，市場的分化也在加劇，有賣得不好的項目，也有賣得好的項目，還得看項目在同區(qū)域有沒有優(yōu)勢。
陳志：根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年前四月獲批入市的樓盤有2.13萬套，總面積254.4萬平方米，是2011年以來最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個低值，和2012年相當。
新京報：大家現(xiàn)在關(guān)心的是，開發(fā)商是不是真降？
周興：開發(fā)商看降價不降價是看預(yù)期價格和實際賣價對比，比如一個項目一期賣2萬，二期本來預(yù)計賣3萬，現(xiàn)在只賣了2.5萬，那一定是降價了，但是你和去年的一期比，那還是漲了。
馮科：房企為了去庫存，或為了追求更好的現(xiàn)金流，市場出現(xiàn)了降價的項目，這不用遮掩，但是北京的降價幅度不會太大，從最基礎(chǔ)的供求關(guān)系上看，供需還是不足的。
談?wù)?銀根有望適度放松
新京報：近期市場傳出的央行可能降低存款準備金率（降準），以及號召銀行支持個人房貸業(yè)務(wù)，這傳達出什么信號？
李文杰：我覺得整體銀根上不會“放水”，目前社會整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地產(chǎn)市場下行的風險，另一方面是房貸業(yè)務(wù)利潤小，沒有動力增加業(yè)務(wù)。但是首套房的貸款利率可能會有一些松動，因為從基準利率的7折到現(xiàn)在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升了剛需客群的購買門檻，近期貸款利率上可能會有一些優(yōu)惠。
馮科：我們研究宏觀經(jīng)濟政策，從近期幾個方面來看，銀根有望在6月-7月份出現(xiàn)適度放松，因為目前CPI已經(jīng)在1.8%的水平，反通脹的壓力變小，那么反通縮的壓力就會增強。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI適度可控，而夏糧豐收后，沒有大的自然災(zāi)害，農(nóng)產(chǎn)品如肉禽蛋的價格穩(wěn)定，就能騰出手來保經(jīng)濟，央行有可能降準，也有可能實行央票逆回購來釋放資金。
陳志：我同意馮科的邏輯，現(xiàn)在的問題是銀根會有多大程度的放松？最近很多傳言說降準一下要降1-2個點，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬億的流動性，這也說明了市場有慣性，上一屆政府遇到的問題，這一屆政府依然要面對，完全不放松銀根看起來不太可行了，但是如何使這些釋放出的資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，而非按過去的路徑進入房地產(chǎn)？
談后市 未來或有成交小行情
新京報：銀根的松動對房地產(chǎn)市場會有什么影響？
馮科：銀根的方向會穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房價暴漲，也不希望出現(xiàn)大跌，促使市場信心恢復(fù)、交投活躍。
陳志：近期的影響體現(xiàn)在對樓市的預(yù)期上，如果有實質(zhì)動作，從銀行房貸業(yè)務(wù)平衡風險和收益來看，對北京樓市的利好可能更大一些。
周興：從企業(yè)的銀行借貸、消費者的房貸審批來看，銀根依然很緊，沒有感覺到有放松的跡象，未來如果放松，我覺得不是為了“救樓市”，而是從整體經(jīng)濟發(fā)展考慮。
李文杰：可能會有一波小行情。開發(fā)商和購房者都會看到這個機會，5月底到6月初，市場上可能會出現(xiàn)一波更多的降價項目，以帶動市場的成交，房企加快銷售去庫存，也為了三季度拿地創(chuàng)造條件。但這不會改變市場目前的局面（降價增多），企業(yè)資金成本高，貸款額度緊還將持續(xù)一段較長的時間。
北京今年樓市價格松動標志性事件
●3月16日
住總?cè)f科橙21680元/平方米開盤，被認為是“降價”
●4月初
東亞印象臺湖開盤，價格從預(yù)期的2.6萬元/平方米下調(diào)到2.2萬元/平方米
●4月上半月
亦莊林肯公園推出A區(qū)32000元/平方米房源，較B區(qū)36000元/平方米的價格下調(diào)
●4月底
亦莊海梓府推出特價房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報價下調(diào)
●“五一”期間
通州K2清水灣推出17000元/平方米（地上地下平均價）的房源
（記者 張旭 自曾暉）
