中新網(wǎng)8月12日電(房產(chǎn)頻道 陳璞)近年來(lái),每年的北京房展會(huì)都會(huì)有數(shù)十個(gè)甚至百余個(gè)海南旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)京攬客,而這一數(shù)字還在逐年刷新。但是任志強(qiáng)不久前曾毫不客氣地向媒體放言,海南沒(méi)有真正的旅游地產(chǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),以經(jīng)營(yíng)為主獲取利潤(rùn)的才能定義為旅游地產(chǎn)。但是在海南樓市快速增長(zhǎng)的存量背后,大多自稱(chēng)旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目事實(shí)上仍以賣(mài)房為主要獲利來(lái)源,而與旅游相關(guān)的服務(wù)和配套設(shè)施建設(shè)則乏善可陳。
從“搶房潮”到“高庫(kù)存”
海南近年來(lái)正在進(jìn)行國(guó)際旅游島建設(shè),以旅游興島,而“海南熱”也引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的圈地運(yùn)動(dòng),海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),好的位置基本已被一掃而空。
根據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)《中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2013-2014》,截至2013年年底,海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%,同比提高了2.2個(gè)百分點(diǎn),對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為58%,同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。
這些不斷增長(zhǎng)的抽象的數(shù)字,最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤(pán)。而海南的旅游地產(chǎn)泡沫也在“國(guó)際旅游島”的概念逐漸退燒時(shí)開(kāi)始顯現(xiàn)。
經(jīng)歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后,海南樓市開(kāi)始步入低谷,并一度遭到投資客甩賣(mài)。買(mǎi)房的人變得越來(lái)越精明,海南樓市則陷入了“高庫(kù)存”的尷尬局面。到2014年,在不增加新增供應(yīng)的前提下,仍然需要兩年時(shí)間才能消化庫(kù)存。
中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出,海南旅游地產(chǎn)目前泡沫量極大,稍有不慎或?qū)⒊霈F(xiàn)崩盤(pán)。
海南的旅游地產(chǎn)有泡沫嗎?“有,但確切地說(shuō),那是地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的樓市泡沫,與旅游地產(chǎn)無(wú)關(guān)?!痹?014博鰲房地產(chǎn)論壇的會(huì)議間隙,觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理洪剛在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專(zhuān)訪時(shí)說(shuō),在海南的地產(chǎn)項(xiàng)目里面,真正意義上的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,“少之又少”。
“海南旅游地產(chǎn)不缺需求”
每年的冬季,都有很多北方人來(lái)到溫暖的海南島過(guò)冬,而很多海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也并不諱言,北京以及東北地區(qū)的購(gòu)房人是很重要的一部分購(gòu)買(mǎi)力量。這一部分人群也被稱(chēng)為“候鳥(niǎo)族”。
而當(dāng)霧霾問(wèn)題困擾著中國(guó)越來(lái)越多的城市,一個(gè)新的購(gòu)買(mǎi)群體也隨之產(chǎn)生,洪剛在采訪中把他們稱(chēng)為“環(huán)境難民”。事實(shí)上,這也是諸多海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大打“無(wú)霾”牌的原因。
“但是,這些購(gòu)房者買(mǎi)了海南的房子,難道就是為了整天在家里對(duì)著同樣一片海、同一個(gè)風(fēng)景?”洪剛說(shuō),很多打著旅游地產(chǎn)旗號(hào)的項(xiàng)目以景觀為賣(mài)點(diǎn)向外地購(gòu)房者兜售,但是卻在提供應(yīng)有的旅游配套服務(wù)方面十分欠缺,他更是直言不諱地把這樣的開(kāi)發(fā)模式形容為,對(duì)自然資源的野蠻占有?!昂芏嚅_(kāi)發(fā)商占用了海島資源,但是他們顯然沒(méi)有為這里的旅游開(kāi)發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)?!?/p>
洪剛認(rèn)為,海南旅游地產(chǎn)并不缺少需求,“一到冬季,酒店就不夠住,這證明需求是有的?!钡撬麚?dān)心,在配套資源缺失的情況下,并不能對(duì)海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形成長(zhǎng)期的支撐。
中投顧問(wèn)研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出,海南旅游地產(chǎn)泡沫背后除了供需不平衡之外,還有片面進(jìn)行地產(chǎn)一支獨(dú)大開(kāi)發(fā)的錯(cuò)誤思維。諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“掛羊頭賣(mài)狗肉”,開(kāi)發(fā)商不注重旅游的服務(wù)功能和旅游價(jià)值,不注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價(jià)值,而只注重賣(mài)房子。
賺快錢(qián)思維下的“偽旅游地產(chǎn)”
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜認(rèn)為,盡管各大開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到,不能只依靠一次性賣(mài)地產(chǎn)賺快錢(qián),要持續(xù)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā),提供更多的增值服務(wù),但是目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供的服務(wù)還是比較低端,例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等,真正的服務(wù)還沒(méi)有跟上。
對(duì)于業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的困惑歸結(jié)于,“缺乏一個(gè)成熟的模式或者是理論來(lái)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商。”洪剛并不認(rèn)同,他說(shuō),“發(fā)展旅游地產(chǎn),國(guó)外已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。”
有業(yè)內(nèi)人士透露,目前旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn):第一,旅游地產(chǎn)的資金需求量更大;第二,周期要很長(zhǎng),盡管后期投資收益非常好,但融資成本非常高,對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力非常大;第三,門(mén)檻越來(lái)越高,地方政府也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更多的要求,不只是賣(mài)房子,同時(shí)也希望給地方政府帶來(lái)繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。
“就觀瀾湖自己而言,我們已經(jīng)開(kāi)發(fā)了五年多的時(shí)間,僅在海口的資金投入就超過(guò)了100億元,而且現(xiàn)在還處于凈投入階段。對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這很難做到?!焙閯傉f(shuō)。
在海南國(guó)際旅游島的發(fā)展路徑上,政府希望開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)幫助完善城市旅游設(shè)施、開(kāi)發(fā)旅游資源,但是顯然,對(duì)于很多習(xí)慣賺“快錢(qián)”,把資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的房企而言,這并不符合他們的賺錢(qián)邏輯。
原博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖曾提醒開(kāi)發(fā)商,海南的旅游地產(chǎn)必須要走服務(wù)的路子。目前,一些國(guó)人度假舍近求遠(yuǎn),去了國(guó)外,為什么?因?yàn)?,?guó)外有更好的服務(wù)。他認(rèn)為,海南非常適合打造高端旅游地產(chǎn),但要做好高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅要懂得如何針對(duì)客戶(hù)群體建優(yōu)質(zhì)房子,更要懂得針對(duì)這些客戶(hù)群體提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)