開發(fā)商建設(shè)超高層建筑的收益,要從兩方面考慮:產(chǎn)出和投入。在黃易里看來,雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報(bào),但是往往帶來更低廉的土地以及更便捷的高額融資。
黃易里表示,建設(shè)超高層建筑的風(fēng)險(xiǎn)并不一定會(huì)大于普通建筑,關(guān)鍵在于拿地成本和融資能力。一方面,能夠建設(shè)超高層建筑的開發(fā)商,往往會(huì)從政府手中獲得較為低廉的土地;另一方面,開發(fā)商的啟動(dòng)資金達(dá)到投資額的35%就可撬動(dòng)項(xiàng)目,在建設(shè)后期,因?yàn)槌邔咏ㄖ墓乐蹈?,開發(fā)商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資,利用滾動(dòng)開發(fā)提供現(xiàn)金流。
以建設(shè)武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團(tuán)為例。據(jù)《瞭望東方周刊》報(bào)道,2009年,南昌市政府、濟(jì)南市政府都曾為吸引綠地集團(tuán)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)超高層,捆綁低價(jià)住宅用地。此外,有綠地項(xiàng)目之地便有眾多銀行組成的銀行團(tuán)身影。在業(yè)內(nèi)人士看來,正是綠地的超高層建筑,使得其拿地成本低、融資能力強(qiáng)。
不過,風(fēng)險(xiǎn)低只是對相對成熟開發(fā)商而言,超高層建筑的回報(bào)周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示,對于超高層建筑的開發(fā)商而言,回報(bào)期基本在10年左右,如果市場處于供大于求狀況,開發(fā)商還需深耕品牌,周期將進(jìn)一步拉長。
不同的企業(yè)對回報(bào)期有不同要求。黃易里表示,一般而言,資金充沛的開發(fā)商多選擇長期持有物業(yè),通過租賃及增值來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào),反之,則多選擇持有部分核心物業(yè),而通過銷售快速收回投資,縮短回報(bào)周期。對于自持的資產(chǎn)部分,據(jù)高力國際市場研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋介紹,有多種運(yùn)營模式,既可自己組建物業(yè)經(jīng)營,又可委托管理,也可引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營。
責(zé)任編輯:張娣
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