銅之家網(wǎng)綜合消息：二三線城市中小房企資金鏈趨緊，開發(fā)商跑路成潮。長沙岳麓區(qū)一個開發(fā)商跑路的樓盤售樓處。砸出大窟窿的玻璃門，被搗毀破損的樓盤沙盤。玻璃碎渣、售樓員名片、客戶認(rèn)購書、會員登記表，凌亂散落。還有墻壁上控訴聲討開發(fā)商“不良”的大字標(biāo)語。
這個名為“麓山里佳園”的樓盤，只是長沙去年以來近10家開發(fā)商跑路的樓盤之一。這些樓盤的共同特點是：房地產(chǎn)公司老板跑路，工地停工，售樓處被砸，焦急的債主，惶恐的購房者，難以理清的債務(wù)迷局。
無獨有偶，河南、江蘇、浙江等地也不斷曝光有開發(fā)商卷款跑路。本報記者近日親赴長沙等二三線城市，調(diào)查開發(fā)商跑路背后的真相，追尋表象背后的制度及社會原因。
跑路老板留下巨額債務(wù)
“我們借了7000萬給開發(fā)商，現(xiàn)在房子被別人搶先一步占了，找人找不到，沒人跟我們談。”在長沙另一個開發(fā)商跑路的樓盤“湘江700”售樓處，記者遇到了三位過來討債的債主。
這三位債主告訴記者，湘江700的老板因為資金緊張，向他們借款7000萬。借款合同上明確了利息和違約條款。根據(jù)合同，如果開發(fā)商到期不能還錢，湘江700的其中一棟樓將過戶給債主以抵借款。
去年年底，湘江700施工出現(xiàn)明顯放緩，過完年后項目工地直接處于停工狀態(tài)。2月13日，債主和購房者開始懷疑開發(fā)商卷款逃跑，向長沙市公安局微博岳麓分局報案。
公安局初步調(diào)查的結(jié)果讓三位債主大吃一驚。湘江700的開發(fā)商老板陳湘不知所蹤，當(dāng)初可抵借款的快完工的那棟樓已經(jīng)被其他債主搶先進入。“跑路的老板非常狡猾，在去年就已經(jīng)將公司法人代表進行變更，而且將自己名下多項財產(chǎn)都轉(zhuǎn)到了他兄弟的名下。”
三位債主稱，他們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初和湘江700老板簽訂的合同中，多處地方對方涉嫌詐騙，合同的法律有效性存在問題。他們現(xiàn)在是叫天不應(yīng)，叫地?zé)o門。根本沒人出來和他們談如何還款的事，每天都來樓盤現(xiàn)場無聊地打轉(zhuǎn)，焦急等待政府的調(diào)查結(jié)果及處置方案。
記者現(xiàn)場注意到，湘江700為一中等規(guī)模的樓盤，樓盤主體已經(jīng)基本完工。該樓盤處于長沙猴子石大橋西側(cè)，離市中心區(qū)域并不遠(yuǎn)。目前市場價格在5000元-6000元每平米，在長沙屬于中高端樓盤。從地段和環(huán)境看，該樓盤銷售情況不會很糟糕。
而另一個近期長沙最“有名”的老板跑路樓盤——麓山里佳園情況則不同。當(dāng)記者報出岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn)白鶴社區(qū)的樓盤地址時，多位出租車司機均不知道。搭載記者的出租車，駛出市區(qū)后在市郊七彎八拐，繞了不少冤枉路后，最終才找到了樓盤所在地。從樓盤地段和規(guī)?？?，麓山里佳園屬中小開發(fā)商之列，樓盤周周還有不少菜地與農(nóng)田。
麓山里佳園的建筑工人是最早發(fā)現(xiàn)該樓盤開發(fā)商出現(xiàn)問題的。春節(jié)前的臘月廿七，在多次討要工資無果后，該樓盤的建筑工人一怒之下砸了售樓部。接著是聞訊趕來的民間債主和購房者。
幾周前，上百人匯聚麓山里佳園售樓處，召開業(yè)主代表大會。每棟樓選舉出一名樓長，組成業(yè)主委員會。他們發(fā)現(xiàn)，不僅是交房時間成疑，開發(fā)商還涉嫌一房多賣、虛假合同、未備案等一系列問題。通過業(yè)委會的統(tǒng)計核實，一房兩賣2戶，假合同9戶，未備案35戶，延遲交房92戶。
據(jù)記者了解統(tǒng)計，長沙開發(fā)商涉嫌“跑路”的樓盤已經(jīng)有麓山里佳園、江濱家園、中遠(yuǎn)公館、東方航標(biāo)、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多數(shù)都涉及巨額民間融資，據(jù)不完全了解，除上述湘江700外，中遠(yuǎn)公館涉及債務(wù)超過8000萬元，東方航標(biāo)非法集資額度高達數(shù)億元，麓山里佳園債務(wù)額達到數(shù)千萬元。
無獨有偶。除長沙外，近期曝光的“樓跑跑”案件還有：江蘇南京宇揚集團的企業(yè)老總，帶著數(shù)億元的貸款，一夜之間不知去向；浙江嘉興濮院勝利廣場項目“停擺”，開發(fā)商浙江凱旋萬豪置業(yè)老板陳飛攜帶1億多元的巨款潛逃；河南安陽數(shù)百億重大非法集資案中，多位涉案房地產(chǎn)企業(yè)老板卷款跑路。
資金鏈緊張導(dǎo)致高息借債
記者在采訪中了解到，長沙跑路的開發(fā)商均為中小開發(fā)商，當(dāng)?shù)卮笮蛧蠓康禺a(chǎn)企業(yè)，以及中海、保利等全國性大型房企所開發(fā)樓盤，運作皆相對正常。
所有跑路開發(fā)商都有一個共同特點，資金鏈緊張，在遭遇樓市調(diào)控后資金鏈斷裂。同時，“黑蓋子”被揭開后后均發(fā)現(xiàn)跑路開發(fā)商有上千萬到數(shù)億元不等的民間高息融資。
“跑路的開發(fā)商，都存在一個致命的問題——缺錢。”長沙一位資深房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者，去年銀根緊縮，開發(fā)商只能在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行獲少量貸款，不得已大量舉借民間高利貸，民間借貸多要求開發(fā)商以房產(chǎn)做抵押。
據(jù)透露，長沙的民間借貸的利息一般在月息3%-5%之間，多則高達10%甚至更高，而當(dāng)?shù)劂y行貸款的月息只有0.7%。
民間融資的到期期限通常只有1年，就房地產(chǎn)開發(fā)來說，1年時間幾乎無法達到預(yù)售的條件，在樓盤還未銷售時就要面對高額貸款到期的壓力。
為了騰挪資金，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也使盡渾身解數(shù)。據(jù)了解，由于借貸需要抵押，很多開發(fā)商拆東墻補西墻，在開發(fā)一處樓盤的同時買了另一塊地，作為抵押物。
在東方航標(biāo)事件中，這家樓盤事發(fā)前一切正常，但業(yè)主們一夜之間發(fā)現(xiàn)開發(fā)商失蹤了。隨后，有關(guān)方面通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因資金壓力過大，在多處貸款無望后，這家公司的董事長竟然瞞著公司實際控制人，私刻公章，進行非法集資，額度高達數(shù)億元。
“在我看來，一些中小開發(fā)商資金鏈斷裂出事幾乎是必然的。”長沙農(nóng)行一位信貸主管告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)總體上門檻其實很低，只要通過各種門路拿到了地，然后再貸款或者民間融資借到錢，就能上馬一個樓盤了。
長沙從2006年左右開始，商品房供應(yīng)量猛漲，而銷量也由2006年的690萬平方米，超常規(guī)地猛增至2010年的2140萬平方米，市場一片繁榮。銷量和供應(yīng)量的增長過快，造成本地一些根本沒有房地產(chǎn)經(jīng)驗的實業(yè)公司和社會資金也紛紛殺入房地產(chǎn)行業(yè)。一些開發(fā)商根本就沒有應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險預(yù)防機制和資金實力。
“在樓市上漲的時候，再差的開發(fā)商的樓盤都有人買，都能很快回籠資金。”上述長沙農(nóng)行人士說，從前年10月份國家實行地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)不振，發(fā)展緩慢，大量樓盤滯銷，空房庫存不斷創(chuàng)下新高，加之國家信貸規(guī)模縮小，銀行銀根收緊，在雙向夾擊之下，開發(fā)商資金日益趨緊。中小樓盤的開發(fā)商由于缺乏經(jīng)驗，未能及時在營銷策略上作出調(diào)整，導(dǎo)致回款不及時，資金鏈斷裂，不得不“逃債”或外出融資。
記者前往長沙市公安局岳麓分局采訪了解麓山里佳園的相關(guān)情況時，該局經(jīng)偵大隊一位汪姓警官稱，跑路的開發(fā)商都是資金鏈出現(xiàn)問題。一房多賣的案件曾多次遇到，詐騙的嫌疑非常大。當(dāng)然，最終還要把各方報案資料進行整合、調(diào)查、找到法人代表，才能決定案件性質(zhì)與解決方案。
償債高峰成中小房企頭上利劍
中小房地開發(fā)商資金普遍吃緊，世聯(lián)地產(chǎn)的一份研究報告指出，今年第一季度將是房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償付密集時期。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要償還的銀行貸款、信托、私募、民間借貸和海外發(fā)行債等債務(wù)合計超過1萬億元。通過這些渠道進行的融資基本都要支付高額的利息。
世聯(lián)地產(chǎn)的該報告稱，今年全行業(yè)到期的各類債務(wù)中，離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金以及民間借貸是最考驗房地產(chǎn)企業(yè)短期債務(wù)償還能力的。而其中，信托債務(wù)又是各家房地產(chǎn)企業(yè)首先要歸還的債務(wù)。國泰君安證券的相關(guān)研究報告提供的數(shù)據(jù)也顯示，2012年總到期債務(wù)規(guī)模1758億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。首個信托兌付高峰將出現(xiàn)在今年3月。不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力巨大。
就信托債務(wù)而言，到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信托債務(wù)將到期。房地產(chǎn)信托的利率普遍在12%以上，加上信托機構(gòu)的管理費、財務(wù)顧問費、銀行的托管費等中間費用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達30%，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)面臨著經(jīng)營性現(xiàn)金不足的困境。
隨著財務(wù)狀況的惡化，地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金缺口也在擴大：短期內(nèi)行業(yè)平均有5%的資金富余，但是如果2012年的行業(yè)交易量延續(xù)前一年的趨勢，行業(yè)整體將出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)8%的資金缺口，六成企業(yè)將面臨這種威脅，四成企業(yè)在到期貸款無法續(xù)借的情況下將面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的資金缺口。
萬科集團總裁郁亮此前曾對外表示，企業(yè)現(xiàn)在已是“冬天模式”，“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體”成為房產(chǎn)商的5大過冬策略。大房企尚且如此，“體質(zhì)較弱”的中小開發(fā)商生存狀態(tài)可想而知。
惠譽國際近日一份中國2012年的房地產(chǎn)報告指出，中國房地產(chǎn)業(yè)在今年將面臨調(diào)控仍將趨緊、增速放緩、利潤壓力增大的局面。小型房地產(chǎn)開發(fā)商將受到擠壓，房地產(chǎn)商的兩極分化將持續(xù)。
民間資本缺乏有效保值增值渠道
開發(fā)商的跑路，帶給借錢給這些房地產(chǎn)企業(yè)的債主們無盡的焦慮與痛苦。在河南安陽非法集資案中，有的民間借款人幾近血本無歸，有當(dāng)事人喝農(nóng)藥自殺。
資金鏈斷裂是房地產(chǎn)跑路的直接原因，那么眾多民間資金在高息的誘惑下，涌入房地產(chǎn)開發(fā)，其背后的深層次原因值得探討。
長沙市房地產(chǎn)協(xié)會一位人士表示，房地產(chǎn)老板“跑路”的影響是多方面的，從產(chǎn)業(yè)角度來看，跑路開發(fā)商必然給長沙的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來負(fù)面影響；從社會投資情緒來看，老板跑路甚至?xí)绊懙絽^(qū)域經(jīng)濟的正常發(fā)展。
“以前的民間借貸，大多是中小企業(yè)拿去補充短期的流動資金之需。而在當(dāng)前實體經(jīng)濟萎靡的情況下，民間借貸除了少數(shù)用于生產(chǎn)之外，大多拿去炒房和炒礦。”經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠(yuǎn)微博認(rèn)為，即使流入中小企業(yè)，在年利率高達60%甚至100%以上的情況下，也不可能通過做實業(yè)還清。于是一些中小企業(yè)將獲得的民間借貸資金再次高利貸出去，以錢炒錢，成倍放大了風(fēng)險，使得民間借貸出現(xiàn)了高利貸化、全民化的危險傾向。
在浙江工商大學(xué)金融學(xué)院院長錢水土看來，改革開放已經(jīng)三十多年，但金融市場還沒完全開放，企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資從正規(guī)渠道沒法滿足，肯定要尋找其他渠道。
他說，當(dāng)前實體經(jīng)濟贏利空間小、銀行儲蓄利率偏低、通貨膨脹率居高不下等背景下，民間資本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民間借貸市場無疑充滿了誘惑。正是因為如此，在中小企業(yè)面臨融資困難、對民間借貸資金需求量大增的情況下，民間資本才大量涌入房地產(chǎn)業(yè)等民間借貸市場。
建立多元化資金供給體系
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，與大企業(yè)的抗壓能力相比，全國二三線城市的中小房企受調(diào)控影響更為嚴(yán)重，呈現(xiàn)一篇哀鴻遍野的慘狀。如何未雨綢繆，防范可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂等風(fēng)險，應(yīng)該引起房地產(chǎn)業(yè)、金融機構(gòu)及政府等方面高度重視。
湖南社科院一位人士表示，當(dāng)前急需出臺規(guī)范的民間借貸的相關(guān)法規(guī)?？蓮膬蓚€方面著手：
一是應(yīng)明確民間借貸身份。我國現(xiàn)有的金融體制應(yīng)給民間借貸一個明確的身份和地位，將其納入統(tǒng)一金融監(jiān)管的范疇，進行引導(dǎo)和規(guī)范。
二是對民間借貸進行專門監(jiān)管。如對民間借貸進行專門的監(jiān)測，定期采集民間借貸活動的有關(guān)數(shù)據(jù)，及時掌握民間借貸的資金來源、資金投向、利率水平、交易對象等變動情況，為有關(guān)部門制定宏觀政策提供數(shù)據(jù)支持。
浙江工商大學(xué)金融學(xué)院院長錢水土表示，中小房地產(chǎn)開發(fā)商跑路，實際上也折射了民營企業(yè)近年來的困境。雖不能完全歸咎于金融業(yè)的壟斷，但仍需進一步改革和完善金融體制，破除金融市場的壟斷性，建立多元化的資金供給體系，出臺民間融資管理的綜合措施。
但也有一位不愿具名資深民間評論人士指出，某地老板因資金鏈斷裂“跑路”后，不少學(xué)者往往把主要矛頭對準(zhǔn)當(dāng)前金融體系的弊端，而對“跑路”老板給予無限同情，仿佛老板“跑路”都是政策逼的，沒辦法才“跑路”，這種意見并不完全可取。
該人士指出，經(jīng)營企業(yè)如居家過日子，“吃飯穿衣量家當(dāng)”。經(jīng)營者不僅要周密考慮自身實力、政策環(huán)境、上下游關(guān)系，甚至連失火、水淹等自然風(fēng)險都要考慮在內(nèi)。政策風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營的一項重要風(fēng)險。“政策可能是不公平的，但卻是公開的。企業(yè)家不認(rèn)真分析和對待政策風(fēng)險，盲目擴張，出了事把責(zé)任一股腦都推到政策上，是極其不負(fù)責(zé)任的。”
針對開發(fā)商跑路頻發(fā)的現(xiàn)象，上海某律師事務(wù)所律師岳強指出，一些房地產(chǎn)公司的股東借“有限責(zé)任之原則”避責(zé)，對此卻沒有相應(yīng)的有效制約。最后是股東有錢賺，公司卻無錢賠“債權(quán)人”。
他說，不少房地產(chǎn)公司是典型的富老板、窮公司。對于債權(quán)人來說，揭開公司面紗的難度和成本又太大，在司法實踐中維權(quán)困難重重。
長沙市房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人則建議，對于跑路的開發(fā)商，政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該聯(lián)手，搭建一個銀行和需要貸款的中小企業(yè)的平臺。
“對企業(yè)情況進行區(qū)分，對于存在非法集資、詐騙等違法行為的企業(yè)，在行業(yè)協(xié)會的配合下，由司法機關(guān)調(diào)查嚴(yán)懲；而對于只要借到了錢，它又能活過來的企業(yè)，則通過該平臺進行救助。”該負(fù)責(zé)人表示。
