2010年5月31日。中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，通知確立2010年十項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)，其中第四條指出，要深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2010年5月31日，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。《意見》指出，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。從此房產(chǎn)稅正式拉開預(yù)演序幕。
2011年1月，重慶、上海率先開征房產(chǎn)稅。此后，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息不時(shí)傳出。2011年12月份在海南三亞召開的全國部分省市財(cái)產(chǎn)行為稅工作座談會(huì)上，國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司司長陳杰透露，2012年要做好四項(xiàng)稅收政策改革，其中一項(xiàng)就是在湖北、湖南兩省開展的新型房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。2012年3月5日全國兩會(huì)上，財(cái)政部部長謝旭人明確表示，2012年將適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。房產(chǎn)稅試點(diǎn)為何從湖南湖北傳出可以追溯到2008年。2008年，國家稅務(wù)總局在中部地區(qū)陸續(xù)挑選了若干城市進(jìn)行物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，最終真正有所落實(shí)的是湖北鄂州和湖南湘潭。
2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當(dāng)年1月28日起開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對(duì)于房產(chǎn)稅的稅收減免，規(guī)定上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅征稅對(duì)象：本市家庭新購第二套及以上住房；非本市居民在滬新購住房。征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。上海2010年全年新建商品住宅均價(jià)達(dá)22261元/平方米，兩倍均價(jià)約為45000元/平方米，按照規(guī)定，小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。上海房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的對(duì)象：房屋產(chǎn)權(quán)所有人（個(gè)人免征）； 方式：房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值（房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)） 1.2%（12%）/年 ?！境鞘蟹康禺a(chǎn)稅】對(duì)象：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè) 。方式：房屋折余價(jià)值或房屋租金收入 1.5%/15%（新房免三年）。
根據(jù)《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含）以上的普通住房。應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估值征稅，收稅率為0.5%-1.2%。試點(diǎn)的重慶房產(chǎn)稅方案大致如下：2011年上兩年度重慶主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)的2倍為9941元/平方米。
即今年房價(jià)超過9941元/平米的住房將進(jìn)入收稅范圍，到1.5萬元/平方米就是三倍，就是1%的稅率，如果到2萬元/平方米，就是四倍，為1.2%。 1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員仍 征收城市房地產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年末財(cái)政部曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅的主要目 的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配；二是健全地方稅體系；三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用；四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。
2012年5月，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，國務(wù)院已經(jīng)明確今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但具體城市名單、方案還不清楚，但落地還取決于地方政府配合。2012年7月份，住建部稱：“在6月底前完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，為存量房征稅提供了重要基礎(chǔ)。按照2012年度的工作計(jì)劃，住建部在6月底前已基本完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。到2013年，將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。”
2012年8月14日，人民大學(xué)公共管理學(xué)院張占錄教授向證實(shí)，全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。8月14日中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院大樓449報(bào)告廳內(nèi)，來自全國30多個(gè)省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員正聚精會(huì)神地聽講座。這是一場(chǎng)特殊的培訓(xùn)，由國家稅務(wù)總局與人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班正在進(jìn)行。人民大學(xué)公共管理學(xué)院張占錄教授向記者證實(shí)，這個(gè)培訓(xùn)，主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用與操作。2012年8月15日，湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長葉青稱，兩湖試點(diǎn)最核心的是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，且合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。試點(diǎn)在兩湖‘兩型社會(huì)’建設(shè)的體系之下，用的是同一套方案。”
最近兩條關(guān)于房地產(chǎn)的新聞被各界關(guān)注。一則是國家統(tǒng)計(jì)局公布7月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格；一則是新聞聯(lián)播播出國務(wù)院督察組強(qiáng)調(diào)，地方政府不能以任何理由改變房地產(chǎn)調(diào)控。這兩則新聞表明，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨一定的壓力，需要考慮采取新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如，房產(chǎn)稅可以加速出臺(tái)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，這70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市為50個(gè)，下降的城市僅有9個(gè)。上漲城市的數(shù)量較6月份翻了一倍，同時(shí)也超過上半年新房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量之和。這表明了經(jīng)歷幾年房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)在很長一段時(shí)間僵持后，最近有些回暖。當(dāng)然這種回暖并非是爆發(fā)性的，而是階段性和后勁不足的回暖。7月房價(jià)上漲，樓市回暖跡象明。其實(shí)，各地樓市相對(duì)穩(wěn)定，情況比較樂觀，市場(chǎng)不具備全面反彈的條件"。部分城市的房價(jià)和成交量上漲只是局部問題，值得關(guān)注，但不能草率下結(jié)論。
在房價(jià)回暖之際，國務(wù)院督察組強(qiáng)調(diào)地方政府不能以任何理由松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控，既是對(duì)當(dāng)前房價(jià)可能出現(xiàn)大規(guī)模上漲的一種直接警示，以對(duì)沖社會(huì)對(duì)房價(jià)未來上漲的預(yù)期；同時(shí)也表明，當(dāng)前影響房價(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵因素還是政策導(dǎo)向。國務(wù)院督察組之所以要強(qiáng)調(diào)地方不能以“任何理由”，也表明了當(dāng)前地方政府存在不斷找各種看起來比較合理的理由，來推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的現(xiàn)象。出現(xiàn)這種現(xiàn)象最根本的原因在于，地方政府當(dāng)前也承受巨大壓力：一方面要保持經(jīng)濟(jì)增長，需要地方政府也參與到投資中來，而這需要錢；另一方面，包括民生在內(nèi)的各種投入，也需要加大，這更需要錢；而經(jīng)濟(jì)下行、減稅使得地方政府的稅收減少，房地產(chǎn)調(diào)控使得土地財(cái)政收入也大幅減少。“一增一減”使得現(xiàn)在的地方政府在收支上的壓力猛增。當(dāng)這種壓力累積到一定程度時(shí)，必然會(huì)促使部分地方政府尋找更多理由來松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
2012年8月20日，中國國土資源報(bào)報(bào)道，國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高。2012年8月20日上午，國土資源部官方網(wǎng)站轉(zhuǎn)布中國國土資源報(bào)這則信息，稱湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會(huì)太高。2012年8月20日下午6點(diǎn)左右，國土部網(wǎng)站便撤下了這則消息。
2012年8月20日，湖南省地稅局對(duì)媒體表示，目前還沒有對(duì)存量房征房產(chǎn)稅一事有具體的安排部署。湖南省地稅局相關(guān)工作人員告訴采訪記者，現(xiàn)在正在加強(qiáng)關(guān)于二手房交易評(píng)估價(jià)的監(jiān)管工作，但關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)工作尚未完全展開。這里提到的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，更偏重稅收征管機(jī)制的理順，并非完全意義上的作為房地產(chǎn)調(diào)控工具的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大。此次湖北、湖南的改革試點(diǎn)活動(dòng)，是之前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的落地。2008年開始，國家稅務(wù)總局在中部地區(qū)陸續(xù)挑選了若干城市進(jìn)行物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，最終真正有所落實(shí)的只有鄂州和湘潭。鄂州所進(jìn)行的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)，是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅合并，按房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值計(jì)征；征收范圍仍為營利性房產(chǎn)和出租房產(chǎn)，不涉及居民住宅，改革的原則是保證稅負(fù)不增加。
如果不涉及居民住宅部分，這一試點(diǎn)工作就與上海、重慶正在進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有本質(zhì)區(qū)別?？梢?，湖北、湖南開展的試點(diǎn)側(cè)重于將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，由房產(chǎn)原值或租金改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。關(guān)于加強(qiáng)存量房房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估工作，也得到了上述湖南地稅局人士的證實(shí)，他們對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的評(píng)估和征管工作正在加強(qiáng)。不過，這也是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大乃至鋪向全國的基礎(chǔ)之一。二手房交易原來可以 “報(bào)低價(jià)”，這幾乎是一個(gè)公開的秘密。不少人在交易時(shí)，為了少繳稅，會(huì)簽訂一個(gè)低于實(shí)際成交價(jià)的假合同。國家稅務(wù)總局要求，
2012年7月1號(hào)開始，各地二手房交易稅費(fèi)的征收，以估價(jià)結(jié)果為基礎(chǔ)，稅基不得低于估價(jià)。此舉可避免“陰陽合同”等逃稅行為。2012年8月21日上午，媒介記者向國家稅務(wù)總局和湖北省地稅局求證，得到的說法均是“不知情”。國家稅務(wù)總局新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，自己并沒有關(guān)于“兩湖”開征房產(chǎn)稅的消息，正在跟兩省主管部門核實(shí)消息，也不清楚消息為何從國土部網(wǎng)站發(fā)出。2012年8月21日上午，湖北省地稅局主管房產(chǎn)稅征收的稅政三處也明確表示，關(guān)于房產(chǎn)稅開征沒有正式的消息要發(fā)布，“連前期的調(diào)研都還沒開始，也沒有接到稅總和財(cái)政部的通知”。他同時(shí)指，上述國土部網(wǎng)站的新聞很多信息不符合實(shí)際。
2012年8月21日上午,湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向北京法制晚報(bào)記者證實(shí)，房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，但對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間還不清楚。湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云表示：“最近了解此事的媒體很多，具體細(xì)節(jié)他們也不清楚，不過房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則確實(shí)正在制定中，對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間還未確定。”2012年8月21日上午，財(cái)政部稅政司對(duì)采訪媒介表示：“相關(guān)部門已經(jīng)在2012年年初對(duì)上海和重慶的房產(chǎn)稅征收進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在此基礎(chǔ)上研究提出一個(gè)全國統(tǒng)一征收的方案，“但是這個(gè)全國統(tǒng)一征收的方案，研究起來不是說馬上就能在全國征收，它還是會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍。”
房產(chǎn)稅改革之所以會(huì)在現(xiàn)階段加快推進(jìn)，其動(dòng)機(jī)和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房價(jià)過快增長等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的。今年前7月全國多個(gè)地方政府財(cái)稅收入負(fù)增長，而土地財(cái)政收入嚴(yán)重下降。土地出讓金占到地方財(cái)政30%-50%，上海和重慶房產(chǎn)稅額度都非常小。估計(jì)后批房產(chǎn)稅將瞄準(zhǔn)存量房（二套以上）全面開征，特別是對(duì)持有多套房的居民影響巨大，目前國內(nèi)居民購房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)支出占家庭收入80%以上，持有住宅物業(yè)2套以上。4.6萬億地方債償付高峰期，被視為增加地方財(cái)政收入來源的房產(chǎn)稅，在當(dāng)前試點(diǎn)情況下不過是杯水車薪，而其全面推廣存在難題，同時(shí)亦面臨遠(yuǎn)水救不了近火的現(xiàn)實(shí)。全國10.2萬億規(guī)模的地方債，其中43%的債務(wù)將在未來兩至三年內(nèi)集中到期，金額達(dá)4.6萬億元。其中，2012年，政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)、政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)與其他相關(guān)債務(wù)三類共計(jì)1.84萬億元，這讓2012年成為今后地方政府償債最為關(guān)鍵的一年。”
要全國性的大規(guī)模開展物業(yè)稅，更關(guān)鍵的是要切實(shí)地改變現(xiàn)行土地出讓制度，看起來還是困難重重的。一是改變不了土地制度，土地財(cái)政根本無法代替。二是地方債務(wù)到期壓頂，房產(chǎn)稅收入微小。三是涉及立法和違反憲法及法理。缺乏法律更加。四是政府先期繳納70年土地出讓金，再向購房者收房產(chǎn)稅，不合理重復(fù)征稅。五是房產(chǎn)稅難擔(dān)降房價(jià)大任，反因成本轉(zhuǎn)移，推高房價(jià)。六是涉及到地方利益和中央各部委的利益等房產(chǎn)稅稅率的確定、計(jì)稅根據(jù)、開征對(duì)象和范圍、40城市連聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)問題。”
房產(chǎn)稅無法成為彌補(bǔ)土地財(cái)政收入驟降的靈丹妙藥。目前，國內(nèi)房產(chǎn)稅主要征收對(duì)象是經(jīng)營性房產(chǎn)，但稅收總額相較于數(shù)額龐大的地方債務(wù)可謂杯水車薪。房產(chǎn)稅對(duì)上海和重慶兩地的政府財(cái)政收入和當(dāng)?shù)胤績r(jià)所產(chǎn)生的影響非常有限。2011年上海可征收的房產(chǎn)稅總額會(huì)低于3億元人民幣。這在當(dāng)?shù)卣?011年3,430億元人民幣的財(cái)政收入中，所占的比例不到0.1%。同時(shí)，盡管住房限購令空前嚴(yán)厲、成交總建筑面積也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價(jià)仍同比上漲6.8%。而2011年，上海的土地出讓金為1,510億元人民幣，同比減少16%。重慶的情況也基本相當(dāng)。據(jù)測(cè)算，2011年可征收的稅款總額約為1至1.2億元人民幣，與當(dāng)?shù)卣?cái)政收入2900億元人民幣相比，也僅占極小份額。2011年，重慶的土地財(cái)政收入為820億元人民幣，同比上升15%。2012年2月中旬，國家財(cái)政部發(fā)布2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。”
如果房產(chǎn)稅要取代土地財(cái)政，必須確保財(cái)政收入不受影響。但是房產(chǎn)稅目前根本無法取代土地財(cái)政。2011年上海地方財(cái)政收入完成3429.8億元，以此計(jì)算，土地收入占2011年上海地方財(cái)政收入的比例達(dá)到43.5%。同樣，2011年北京完成地方財(cái)政收入3006.3億元，比上年增長27.7%。而同期北京的土地出讓收入達(dá)1233.68億元，土地收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率為41%。在重慶，這一數(shù)據(jù)為28.2%。除重慶外，北京、上海兩地去年的地方財(cái)政收入均同比大幅上漲，而土地收入則有明顯下滑。由此不難發(fā)現(xiàn)，在2010年，兩地對(duì)土地收入的依存度甚至更高。平均計(jì)算，上述5個(gè)城市2011年的財(cái)政收入對(duì)土地出讓的依存度超過30%。”
譬如，2011年以來，上海市各主要稅種占財(cái)政收入的比重。企業(yè)所得稅占整個(gè)財(cái)政收入的25.82%，城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地占有稅占總收入的7.47%，而新征的房地產(chǎn)稅22.1億元，占比較小，只占財(cái)政收入的1.32%。譬如，2011年，重市地方財(cái)政收入超過2900億元，地方財(cái)政支出超過3900億元，收支增幅雙雙超過40%。全市國稅總收入完成725億元，比上年增長19%，增收116億元；全市地方稅收累計(jì)入庫819.76億元，同比增長46.73%。改變對(duì)土地財(cái)政的依賴，但苦于無法找到合適的“替代品”，對(duì)于曾被頻繁提及的房產(chǎn)稅，“期望不能太高”。粗略統(tǒng)計(jì)，試點(diǎn)一年來，重慶、上海兩地實(shí)際征收的房產(chǎn)稅最多不過幾億元，對(duì)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入貢獻(xiàn)甚微。即便是房產(chǎn)稅試點(diǎn)推向全國，也難以同龐大的土地財(cái)政相比擬。
清華大學(xué)國情研究中心研究認(rèn)為，從1989年的4.47億元，到2010年的30108.93億元，21年間土地成交價(jià)款增幅達(dá)到6732倍。21年間，地方財(cái)政收入增長了21倍多。相比1989年，賣地收入相當(dāng)于地方財(cái)政收入的比例增長了308倍。地方財(cái)政收入中有一部分是不通過國家預(yù)算管理的財(cái)政收入，主要有納入地方財(cái)政的預(yù)算外收入和行政和事業(yè)單位的預(yù)算外收入。“土地財(cái)政”是地方政府一種重要的預(yù)算外收入，顧名思義就是地方政府通過出讓行政區(qū)劃內(nèi)土地的使用權(quán)所獲得的收入，被稱為“第二財(cái)政”。
我國當(dāng)前實(shí)行的分稅制，中央和地方政府擁有不同的稅種，地方政府的稅收收入比重下降，但是地方政府的稅收支出卻是在上升，這就使得地方政府要依靠別的途徑增加收入，從而使土地財(cái)政有了發(fā)展的源動(dòng)力。近10年來，地方政府的開支越來越大。一方面，于公來說，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要；另一方面，從官員個(gè)人前途來說，這也是體現(xiàn)政績的需要。因此，賣地收入逐漸成為地方政府重要甚至主要的融資手段。2010年全國賣地總收入2.9萬億，占財(cái)政收入35.4%。這只是全國的平均水平，而部分城市的土地出讓收入占財(cái)政收入的比例甚至高達(dá)60%以上，少數(shù)地方甚至超過預(yù)算內(nèi)收入。
供地的數(shù)量和成交的價(jià)格，不僅取決于市場(chǎng)，還將取決于中央政府和地方政府的深層博弈。“土地財(cái)政”難以避免的會(huì)出現(xiàn) “寅吃卯糧”的情況，地方政府透支后代的土地紅利是其必然的最優(yōu)選擇，這是當(dāng)前土地相關(guān)的制度弊端的必然結(jié)果。因此，在中央政府大力對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控的關(guān)頭，地方政府做出種種“不甘寂寞”的舉動(dòng)，也就很好理解了。筆者相信地方政府也不是不想遏制住房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，但其放松調(diào)控的愿望，主要還是為了解決眼前的財(cái)政壓力。明知道是飲鴆止渴，也不惜殺雞取卵。
物業(yè)稅征收困難，近來引起熱議的地方債更是一個(gè)不能輕易嘗試的辦法。截至2011年6月底，全國省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額為10.7萬億。2011年全國財(cái)政收入103740億，已經(jīng)比全國地方債務(wù)的總和還低了。此外，審計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)表明：部分地區(qū)的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴較大： 2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.5萬億元，共涉及12個(gè)省級(jí)，307個(gè)市級(jí)，1131個(gè)縣級(jí)政府。盡管沒有超出整體償債能力，但截止2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)6.7萬億元中有2.5萬億全靠土地出讓收入，也就是說，超過三分之一的債務(wù)要靠土地來還。土地本身就是很多地方債最重要的抵押品，而還債在很大程度上又要靠土地出讓的收入。在舊債規(guī)模本身已經(jīng)很大的情況下，再想靠發(fā)行規(guī)模更大的地方債來替代土地出讓收入，更無異于天方夜譚了。
一方面，地方債務(wù)如泰山壓頂；另一方面，地方財(cái)政收入因土地出讓金減少而大幅銳減。于是，對(duì)地方債的償付來說，以何種方式增收成為關(guān)鍵。一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)是，地方債的償付壓力已經(jīng)形成倒逼房產(chǎn)稅全面推廣態(tài)勢(shì)。僅僅是參考上海、重慶的模式，對(duì)于地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。不過，如對(duì)存量房開始針收，情況就大不相同。但是，房產(chǎn)稅開征依然是缺乏憲法和法律及法理的依據(jù)。政府先期收取了70年的土地出讓金，又要購房者再繳納房產(chǎn)稅，猶如一只羊上剝兩層皮，就是不合理的重復(fù)征稅。況且開征房產(chǎn)稅無立法和法律明文規(guī)定，豈不是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)盜做法，純屬二次“強(qiáng)奸”購房者。”
兩湖開征房產(chǎn)稅是否會(huì)改變房價(jià)向上漲和市場(chǎng)回暖預(yù)期，要看房產(chǎn)稅開征具體方案。關(guān)鍵是看稅率大小和計(jì)稅根據(jù)及開征對(duì)象等范圍，另外是個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)40城市統(tǒng)一開征，或者擴(kuò)大到70大中城市。否則，所謂房產(chǎn)稅爆發(fā)威懾力，讓投資客和開發(fā)商聞風(fēng)喪膽只不過是危言聳聽?？繋讉€(gè)城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅給樓市降溫降房價(jià)不現(xiàn)實(shí)。從短期看，在地方政府過分依賴土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，征收房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房企或投資客將征稅成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。毫無疑問，房產(chǎn)稅很難起到遏制房價(jià)上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸的作用，反而因成本轉(zhuǎn)移間接促使房價(jià)進(jìn)一步上漲。”
上海、重慶的試點(diǎn)主要側(cè)重將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴(kuò)大到非營業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)，不需要按稅基評(píng)估；而兩湖的試點(diǎn)將側(cè)重于計(jì)稅依據(jù)改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，必須按稅基評(píng)估。在重慶的試點(diǎn)中，方案提到“應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估值征稅”，這也就是說，重慶征稅是按住房的原有的價(jià)格征收，不按當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。從目前傳出的湖南湖北方案來看，計(jì)稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，也就是說將按市場(chǎng)價(jià)格征收，在房產(chǎn)處于上升通道的時(shí)候，房主交的稅當(dāng)然要多一些。”
多層壓力下，試點(diǎn)是肯定的，技術(shù)和軟件方面的工作正在準(zhǔn)備，部分已經(jīng)完成。顯然，湖北湖南試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收方案正在制定中，開征已經(jīng)是板上釘釘子的事情，不過具體試點(diǎn)城市名單、開征時(shí)間、細(xì)則等尚未確定。房產(chǎn)稅擴(kuò)容可能會(huì)擴(kuò)大到第二套存量房，存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)等都是為房產(chǎn)稅改革做準(zhǔn)備。由于房產(chǎn)稅細(xì)則涉及到“個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、個(gè)人隱私等數(shù)據(jù)敏感問題。另外是稅率圈定、征稅對(duì)象和范圍、稅收減免政策、稅收征管人員、稅收征管軟件技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)完善、開征模式選擇上海模式還是重慶模式等房產(chǎn)估價(jià)。最后是確定并公布具體的城市和開征時(shí)間以及財(cái)政部、國家稅總局、地方政府形成統(tǒng)一意見，這意味著，今年年內(nèi)房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容鋪開還缺乏基礎(chǔ)。”
預(yù)計(jì)北京、廣州、深圳暫時(shí)不會(huì)成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。估計(jì)地方政府會(huì)拿出一套房產(chǎn)稅征收方案進(jìn)行討論，而不會(huì)公布實(shí)施區(qū)域和細(xì)則及時(shí)間等具體內(nèi)容。出于增加地方財(cái)政收入或抑制房價(jià)的房產(chǎn)稅，其推廣存在較多問題。目前的房產(chǎn)稅實(shí)際上被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁，無形中反而推高了房價(jià)；此外，如未來房產(chǎn)稅覆蓋存量物業(yè)，應(yīng)覆蓋到何種程度？如何衡量是否屬征稅范圍？有否免征情況？只要有例外，就一定會(huì)被人鉆空子，很容易造成腐敗和社會(huì)不公。事實(shí)上，由于房產(chǎn)稅的推廣并非一朝一夕，房產(chǎn)稅的全面推廣即使在未來順利成行，地方債也不得不面臨遠(yuǎn)水解不了近火的現(xiàn)實(shí)。而對(duì)于年內(nèi)到期，迫在眉睫的1.8萬億地方債，要避免債務(wù)償付危機(jī)，如何增加地方財(cái)政收入，或是考慮其它途徑的資金來源，仍是目前無法回避的現(xiàn)實(shí)問題。”
從征收方案看，兩湖房產(chǎn)稅“殺傷力”遠(yuǎn)大于上海重慶。一是征收對(duì)象和范圍瞄準(zhǔn)存量房，即第二套以上（從新購商品房擴(kuò)大到存量房，是否無高端和面積大小及商住之分未確定）。二是計(jì)稅根據(jù)，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。三是稅率，估計(jì)超過上海重慶的房產(chǎn)稅稅率。譬如一套應(yīng)稅住房成交價(jià)：100萬元，按照當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：200萬元；重慶方案：按100萬元交房產(chǎn)稅。“兩湖”方案：按200萬元交房產(chǎn)稅。相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產(chǎn)稅要多一倍。”
遍觀全球各國各地區(qū)房產(chǎn)稅（或者明確為物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅），我們知曉持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不但需要征收，也是主要稅種之一。而且全球持有環(huán)節(jié)稅種的征收有很大不同。
亞太地區(qū)：中國香港地區(qū)的房產(chǎn)稅：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。新加坡房產(chǎn)稅：由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。
歐洲地區(qū)：有代表性的德國不動(dòng)產(chǎn)稅：根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%-1.5%征收。法國不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。意大利不動(dòng)產(chǎn)稅：按稅務(wù)評(píng)估價(jià)值0.4%-0.7%。美國房產(chǎn)稅稅率大約是 0.8%-3%。其政府公共部門、教育組織等所有或占有的物業(yè)全面性免稅。美國各州對(duì)于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予一個(gè)固定金 額免稅額。有些州是按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予某一比例免稅額,如麻省給予20%,印地安納州給予4%。這一免稅項(xiàng)目是最大項(xiàng)目。
國際上所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的 升高而提高。但是，我們目前的土地房屋產(chǎn)權(quán)卻有別于國際上通用的物業(yè)概念。當(dāng)然，所謂70年、50年、40年的中國土地使用權(quán)，只是大法沒變化情況下的權(quán) 宜之計(jì)。土地國有概念下，現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度一直沒有確立，那么，征收持有環(huán)節(jié)的所謂物業(yè)稅，也就一直模凌兩可。畢竟我們的現(xiàn)行土地出讓制度，住宅我們一般 是先期收取了70年的土地出讓金。那么在此基礎(chǔ)上的加收房產(chǎn)稅，也便是物業(yè)稅不動(dòng)產(chǎn)稅，法理不通。同時(shí)匆匆出臺(tái)房產(chǎn)稅，在目前小產(chǎn)權(quán)66億平方米的困局中，小產(chǎn)權(quán)房到底收不收，收的話產(chǎn)權(quán)如何厘定，都是很大的問題。而所有房產(chǎn)的詳細(xì)有依據(jù)的評(píng)估，在任志強(qiáng)看來需要100多年。
天則所2012年第1季度宏觀經(jīng)濟(jì)分析，產(chǎn)權(quán)問題是一個(gè)基本的和重要的理論問題，也是我們國家沒有解決或者沒有很好解決的重大實(shí)踐問題。產(chǎn)權(quán)制度的合理安排、有效實(shí)施和切實(shí)保護(hù)，直接關(guān)系人民的福祉、社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從理論上看，產(chǎn)權(quán)是一個(gè)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，在經(jīng)濟(jì)分析上有意義的產(chǎn)權(quán)和名義上（法律規(guī)定）的產(chǎn)權(quán)可能存在著很大的不同。由于自然狀態(tài)的不確定性和人類知識(shí)的有限性，法律或政策條文不可能將與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的所有條件或事項(xiàng)完全闡明，實(shí)際可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)存在相當(dāng)大的“剩余”空間，而如何分配這種剩余權(quán)利則構(gòu)成了諸多經(jīng)濟(jì)制度存在的邏輯基礎(chǔ)。這種剩余權(quán)利對(duì)于相關(guān)各方的收益和可獲得性并非靜態(tài)的，它隨著周邊環(huán)境而變化，也與正式制度決定的初始條件密切相關(guān)。因此，沒有絕對(duì)有效的產(chǎn)權(quán)安排，只能在狀態(tài)依存的互動(dòng)過程中尋求相對(duì)有效的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。那種抽象地一般地爭論公有產(chǎn)權(quán)好還私有產(chǎn)權(quán)有效，是沒有意義的。
人常說，有恒產(chǎn)者有恒心。因此，產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是非常重要的。而政府是保護(hù)產(chǎn)權(quán)的最重要的制度安排。然而，我們的政府在這一生命攸關(guān)的問題上卻一再失誤，往往不是保護(hù)產(chǎn)權(quán)，而是侵犯產(chǎn)權(quán)，土改、合作化、公社化的歷史就是侵犯產(chǎn)權(quán)的歷史。而目前的強(qiáng)行征地拆遷，仍然是這一過程的繼續(xù)。1999－2011年是中國土地資本化最迅猛的時(shí)期，自從1999年至2011年，全國土地出讓收入總額約12.75萬億，幾乎年均一萬億。2011年，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年里，全國土地出讓收入達(dá)到了3.15萬億元。大部分都是地方政府的預(yù)算外收入，構(gòu)成所謂“土地財(cái)政”。而財(cái)政部公開數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重從1999年的9.19%上升到2009年的43.76%。最高的年份達(dá)到55.04%，成為地方財(cái)政最重要的財(cái)源。這種土地財(cái)政收入還不包括每年以25-30%遞增的預(yù)算內(nèi)收入。
中國現(xiàn)行的土地出讓金制度是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)演變過來，借鑒了香港的土地批租制中賣地方式。這種批租制度是前殖民地制度遺留下來的。中國的借鑒僅有其表，全無其“里”。屬于典型選擇性借鑒，僅借鑒了其“表”——怎樣賣土地。而怎么“花”錢、怎樣接受監(jiān)督和約束卻并無一點(diǎn)借鑒和學(xué)習(xí)。香港賣地收入進(jìn)入土地基金專戶管理，而中國賣地收入歸入預(yù)算外收入，連軟約束都沒有。在地方政府的眼里，土地出讓金制度就是“天上掉餡餅“。而且一下子掉了兩個(gè)“餡餅”：一個(gè)是，似乎有賣不完的土地；另一個(gè)是，地價(jià)打滾似往上翻。這到底是怎樣的“餡餅”。簡單地說，土地出讓金就是地方政府出讓了未來40-70年的所“賣”土地的使用權(quán)。也就是40-70年土地使用權(quán)的金額，實(shí)際上就是這么多年的地租。
簡單的背后是復(fù)雜的問題：未來40-70年里還可以收稅嗎？40-70年以后是否還可以再賣使用權(quán)嗎？簡單的問題并不好回答。當(dāng)然，土地不能白賣，在未來40-70年時(shí)間里，地方政府要負(fù)責(zé)提供所賣土地上70年的公共產(chǎn)品和服務(wù)。理論上講，也就是以后的歷屆政府都不可能在所賣土地上再產(chǎn)生現(xiàn)金流——天下從來就沒有免費(fèi)的午餐，以后的歷屆政府怎么辦，也沒人愿意回答。回頭來看，西方或其他國家是如何處理“土地財(cái)政”的。他們的“土地財(cái)政”每年收取房產(chǎn)稅和其它稅收向社會(huì)提供每年的公共產(chǎn)品和服務(wù)的費(fèi)用。但中國地方政府一下子收取了未來40-70年，而且全花光并還借錢來化——城市擴(kuò)張和經(jīng)營名義。
在中國，不論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看還是財(cái)務(wù)原理上講，地方政府每一筆土地出讓金都是購地者的支出。這筆支出對(duì)購地者而言是投資的一筆資產(chǎn)。同樣，投資和資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的是一筆負(fù)債。這筆負(fù)債實(shí)際上是未來40-70年的地租，卻是一次性支付了。未來需要在40-70年里的收益中扣除的。換句話說，就是以犧牲或透支未來40-70年的收益所換取的。這種做法按最通行的說法就是“寅吃卯糧”或“透支未來”。顯然，土地出讓金對(duì)于購地企業(yè)是屬于負(fù)債經(jīng)營，對(duì)于購房者而言是負(fù)債消費(fèi)或投資。這種做法成立有三個(gè)前提，一是有足夠的正現(xiàn)金流；二是土地價(jià)格或房價(jià)持續(xù)上漲；三是銀行提供融資或按揭。沒有銀行信貸擴(kuò)張支撐，土地財(cái)政就是虛幻的。銀行信貸對(duì)土地財(cái)政、開發(fā)商、購房者就是杠桿和金融放大器。
到此一切明了，過去十多年的地方政府的土地財(cái)政促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長模式，完全建立在土地價(jià)格持續(xù)上漲而且是暴漲的基礎(chǔ)之上的。如果土地價(jià)格上漲是非理性的，而且有巨大泡沫，土地財(cái)政的結(jié)果一定是災(zāi)難性的，就如同現(xiàn)在的日本一樣，失去20多年經(jīng)濟(jì)增長的成果，至今仍在泡沫破滅之后的陷阱里掙扎。如果過去土地價(jià)格存在巨大泡沫，那么，目前土地財(cái)政“天上掉餡餅”的經(jīng)濟(jì)增長模式，肯定就是“天上掉炸彈”毀滅未來的經(jīng)濟(jì)增長模式。地產(chǎn)價(jià)格居高不下最主要的原因之一是土地財(cái)政制度。
盡管政府賣地獲得了巨額收入，但關(guān)于土地出讓收入的使用情況幾乎沒有一個(gè)城市政府向外公布，根本無從監(jiān)督。財(cái)政部的報(bào)告顯示，2010年國有土地出讓收入29109.94億元，當(dāng)年安排支出26975.79億元，其中，49.7%用于征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觯?7.9%用于城市建設(shè)，用于廉租住房保障支出463.62億元，占1.59%。至于借“掃黃打黑”和“唱紅打黑”之名，而行侵權(quán)斂財(cái)之實(shí)，也是一個(gè)不爭的事實(shí)，而官員的貪腐也是侵犯產(chǎn)權(quán)的一個(gè)重要方面。據(jù)今年兩會(huì)上的資料，去年共立案偵查的貪污賄賂大案18464件，涉嫌犯罪的縣處級(jí)以上國家干部1524人，其中廳局級(jí)198人，省部級(jí)7人。
據(jù)中國銀行私人銀行與胡潤研究院聯(lián)合發(fā)布的《2011中國私人財(cái)富管理白皮書》顯示，中國身家1000萬元以上的富豪約96萬人，其中擁有海外資產(chǎn)的占1/3。中國高凈值人群境外資產(chǎn)占財(cái)富的比例正逐年攀升，從2009年的16%升至2010年的19%。內(nèi)地富人海外投資的首選是美國，據(jù)美國移民局的統(tǒng)計(jì)，2010年來自中國的投資移民申請(qǐng)數(shù)量居便于之冠，是移民局全年發(fā)放的EB－5簽證的1成，共772人，近5年來，移居美國的中國人人數(shù)復(fù)合增長率達(dá)73%；其次是相對(duì)熟悉的香港——從2008－2010年，投資香港者年均復(fù)合增長率超過70%。由于移民人數(shù)不斷增加，一些移民國家，如加拿大、澳大利亞等提高了投資移民的門檻。
移民的人主要是三部分人：名星、企業(yè)家和高官的家屬和子女。2010年兩會(huì)期間，有人大代表指出，1995－2005年，中國共出現(xiàn)118萬名“裸官”，“半裸”官員的數(shù)量更多。一有風(fēng)吹草動(dòng)，他們都可以隨時(shí)腳底抹油走人。一方面是大量的貪污腐敗，一方面沒有財(cái)產(chǎn)申報(bào)和社會(huì)監(jiān)督，于是“裸官”群體出現(xiàn)了一種惡性循環(huán)：官員家屬、子女出國后的高消費(fèi)，沒有后顧之憂的權(quán)力尋租，官員的腐敗更加肆無忌憚。投資移民是個(gè)人的自由，本無可指責(zé)。但是，中國的投資移民反映出來的是，很大一部分人，包括政府官員，將此作為財(cái)產(chǎn)保全的唯一手段，映照出來的是中國產(chǎn)權(quán)制度上的缺陷。這是值得高度重視的。
這些無疑都成為企業(yè)尤其是是制造業(yè)企業(yè)不堪重負(fù)的成本支出。過去多年來，中國的城市用低價(jià)“強(qiáng)征”農(nóng)民集體用地再高價(jià)賣給開發(fā)商，用土地財(cái)政代付企業(yè)地租和支付各種優(yōu)惠政策來招商引資。但無法讓制造業(yè)抵抗社會(huì)經(jīng)濟(jì)成本的全面上升。由于地方政府的土地財(cái)政原因，不斷推高地價(jià)不僅推升房價(jià)的全面上漲，還全面推升各個(gè)行業(yè)的成本支出的急劇上升。2004年，中國出口增長成歷史新高，同比增幅達(dá)35.4%。之后，制造業(yè)成本已一直在全面上升。制造業(yè)平均工資上漲超過150%、地價(jià)上漲超過70%、人民幣升值接近30%。地方政府應(yīng)該明白的是，經(jīng)濟(jì)要素中土地資源是一切要素的基礎(chǔ)。正如哲人所言：“土地是財(cái)富之母、勞動(dòng)是財(cái)富之父”。地價(jià)上升必然會(huì)推升所有經(jīng)濟(jì)成本的上升。
